2014房地产估价师《经营与管理》考点归纳6

　　一、概述

　　房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的 物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配 套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。随着社会经济的发展，房地产开发活 动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有 市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、 经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、 市场营销以及资产管理等方面的知识。 二、房地产开发的主要程序 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管 理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括八个步骤，即 投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、 签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划

　　分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析，前期工作、建设阶段和租售阶段。当然， 房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。 只有开发工作是遵循这一个理论的程序，即项目建设完毕后才去找买家或租客时，开发 的程序才按上述的顺序进行。但如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投 资者或使用者的话，则第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。不过无论顺序怎样变 化，这些阶段基本上概括了大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施 步骤。 [例题] 房地产开发的程序主要分为( )四个阶段。

　　A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理 B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理 C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售 D、投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售 答案：D (一)投资机会选择与决策分析 投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所 说的项目可行性研究。有关这方面的内容，将在本书第五章中详细介绍。 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资 的可能性，亦即通常所说的“看地”。此时，开发商面对的可能有几十种投资可能性， 对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中初步判断其可行性。 在紧接的机会筛选过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分 析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己 的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土 地使用权或有关合作的意向书。 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作。前者主要分析市场的供求 关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就 项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样， 开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企业的工作实践来 看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研 究却很少予以充分的重视。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目 标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。

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