2014房地产估价师《经营与管理》考点归纳11
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经营收入、利润和税金
㈠经营收入：销售收入、出租收入和自营收入
销售收入=销售房屋面积×销售单价，出租收入=出租房屋建筑面积×租金单价，自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报。经营收入比完成的开发工作量(完成投资额)更能反映开发投资项目的真实经济效果。
㈡利润：经营利润、盈利
销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。经营利润中的一部分→税收;另一部分→(企业)可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金等。企业利润：经营利润、利润总额(实现利润)、税后利润和可分配利润等四个层次。
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税
经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
出租收入=房屋租金收入+土地租金收入 期间费用=管理费用+销售费用+财务费用
利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税
可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)
㈢税金――开发投资企业纳税的主要税种
⒈经营税金及附加。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。城市建设维护税和教育费附加，分别为营业税税额的7%和3%。
⒉城镇土地使用税和房产税：视土地等级、用途按占用面积征收;房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
⒊企业所得税。是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额×税率，应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率为25%。
房地产投资经济效果的表现形式
㈠置业投资――经济效果：租金收益、物业增值、股权增加(3种表现)
租金→月租金收入，增值和股权增加→在物业处置(转让)或对物业的再融资行为中实现(二次抵押贷款)。
其经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。
㈡开发投资――经济效果：销售收入
其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
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