2014年房地产估价师《理论与方法》公式:高层建筑地价分摊的方法

　　1.路线价法

　　临街深度价格修正率的形式

　　?平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度

　　2.路线价法计算公式(以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例)

　　①一面临街矩形土地价值的计算公式：

　　?V(单价) =u×dυ ?V(总价) =u×dυ×(f×d)

　　上式中:V―土地价值; u―路线价; dυ―临街深度价格修正率; f―临街宽度;d―临街深度

　　②前后两面临街矩形土地价值的计算公式：

　　?V(总价) = uo×dυo×f×d o+u1×dυ1×f×(d―d o) ?V(单价) = uo×dυo×d o+u1×dυ1×(d―d o)/ d

　　上式中:V―土地价值; uo―前街路线价; dυo―前街临街深度价格修正率; f―临街宽度;d―总深度;

　　d o―前街影响深度; υ1―后街路线价; dυ1―后街临街深度价格修正率;

　　③矩形街角地价值的计算公式：

　　?V(单价) = uo×dυo+u1×dυ1×t ?V(总价) = (uo×dυo+u1×dυ1×t)×(f×d)

　　上式中:V―土地价值; uo―正街路线价; dυo―正街临街深度价格修正率; υ1―旁街路线价;

　　dυ1―旁街临街深度价格修正率; t―旁街影响加价率; f―临街宽度; d―临街深度;

　　④三角形土地价值的计算公式：

　　?V(单价) = u×dυ×h ?V(总价) = u×dυ×h×(f×d÷2)

　　上式中:V―土地价值; u―路线价; dυ―临街深度价格修正率; h―三角形土地价格修正率;

　　f―临街宽度; d―临街深度;

　　⑤其他形状土地价值的计算。通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减

　　3.高层建筑地价分摊的方法

　　①按建筑面积进行分摊

　　某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积

　　某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的建筑面积/总建筑面积

　　②按房地价值进行分摊

　　某部分享有的地价数额=土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值

　　某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值=该部分的房地价值/房地总价值

　　③按土地价值进行分摊

　　某部分占有的土地份额=该部分的房地价值―该部分的建筑物价值/房地总价值―建筑物总价值

　　某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额×土地总价值=该部分的房地价值一该部分的建筑物价值

　　?地价=地租/利息率

　　?地租量=农产品的市场价格―农产品的销售税费一农产品的生产成本―土地上投入资本的利息―农业经营者的利润

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