2014年房地产估价师《理论与方法》考点剖析1

　　房地产估价理论与方法――房地产需要专业估价

　　导读：真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值量大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：

　　①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买;

　　②买者和卖者的人数众多;

　　③买者和卖者都有进出市场的自由;

　　④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;

　　⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;

　　⑥买者和卖者无串通共谋行为;

　　⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化;

　　⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述8条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场的实例。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。

　　另外，尽管房地产所有权(中国为房屋所有权和建设用地使用权)可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

　　由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以难以形成一般人容易识别的适当价格，从而需要房地产估价师进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。

　　值得指出的是，在需要专业估价的不同类型的资产中，因为它们之间的特性不同，把握影响其价值的因素所需要的专业知识和经验有很大的差别，所以对它们的价值进行评估通常不是同一个估价师甚至不是同一家估价机构所能胜任的。

　　例如，对于房地产、古董、矿产、机器设备、无形资产等，由于它们的质量、性能、产权状况、市场行情等不同，很难有同一个人对它们都“识货”，更不用说要科学、准确地评估出它们的价值了。

　　进一步来说，估价是与估价对象这个“物”密切相关的，与某些浮在“物”上的专业服务不同，从这个方面看估价类似于设计。建筑设计、汽车设计、服装设计、发型设计等虽然都是设计，都需要造型和讲究美观等，但仍然“隔行如隔山”。对于社会大众来说，通常也只有具有相应估价专业知识和经验的估价师得出的估价结果才会令其信服，才具有公信力，估价因此必然会出现适当的专业分工，形成按照估价对象划分的不同专业和相应的估价师。

　　国际上，一般把估价专业划分为房地产、古董和艺术品、矿产、机器设备、企业价值、无形资产等几大类。即使是房地产估价，在美国等市场经济发达国家和地区，通常还分为住宅估价和商业房地产估价两大类，在这两类中又有各自的专业范畴。例如，在住宅估价中，有的房地产估价师专做小型的(一至四个单元) 给多户家庭使用的住宅估价，有的房地产估价师专做大面积住宅估价。在商业房地产估价中，有的房地产估价师可能专做土地开发估价，有的房地产估价师可能专做工业房地产估价，或者专做写字楼估价，或者专做零售商业房地产估价。

　　总之，估价如果不分专业，一个估价师如果什么资产都可以估价，就好比是一个教师什么课都可以教，一个医生什么病都可以看，某些估价师可能因所有估价业务都可以承揽而一时得利，但终因没有专业化发展而不能提供优质服务，进而会发生“信任危机”而不被社会认可，得不到社会尊重而难以持续发展，最终受害的将是估价师和估价行业自身。

　　至于估价机构，可以根据拥有的估价师的专业情况以及自己的发展定位等，专营某种资产估价业务，成为某种专业的估价机构;或者从事多种资产估价业务，成为综合性的估价机构。

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