2014年房地产估价师《经营与管理》考点:学习成本法

更新时间：2014-08-28 10:53:33 来源：|0

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摘要 2014年房产估价师正在备考,环球网校整理"2014年房地产估价师《经营与管理》复习资料"供大家参考学习!祝您马到成功!

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　　学习成本法应把握以下几点：

　　(1)投资利润率：“投资利润率”在2004年、2003年、2002年的考试中，以不同的试题形式出现，2005年、2006年理论与方法教材去掉了投资利润率，从2007年开始，教材又加上该内容，而且是考试必考内容，一定要搞明白其计算基数。

　　(2)教材从2007年，成本法最大的变动知识点也是很重要的两点：一是对经济寿命作了修订，当经济寿命晚于土地使用期限结束的，分未约定不可续期和已约定不可续期。当土地使用期限届满。分受让人申请续期和不申请续期两种情况;二是销售费用计算利息。销售费用计息时，一定要先区分清销售费用发生的时间，即销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。

　　(3)在通常情况下，土地报酬率一般指的是年报酬率。

　　(4)开发利润无论是在成本法中还是假设开发法中都不计息。

　　(5)关于单利和复利，存款和贷款，可以用单利，也可用复利。只是为了计算的方便，根据单利和复利的换算公式，把单利换算成复利。

　　(6)传统方法虽然不考虑各项收入、支出的时间。但是一定要计算利息。

　　(7)在计算建筑物折旧的时候，可分两种情况考虑：住宅与非住宅，住宅是自动续期的，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧，对于非住宅，要区分约定不可续期或未约定不可续期两种情形。

　　(8)重新购建价格含义中有“购”和“建”双重含义，对于重新购置的价格，是要用市场法来求取的，对于重新建造的价格是积算价格，可用成本法计算。

　　(9)征收国有土地上的建筑物来获得土地是指城市房屋拆迁情形，征收是收回土地使用权，征用是暂时借用土地使用权，其中，土地所有权没有改变。

　　(10)为了更好的加深对功能折旧的理解，现提供一个公式，仅供参考!该功能落后空调系统的重建成本(现有项目成本)一该落后空调已计提折IH+修复成本(拆除该功能落后空调所必需的费用一该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)一该新的功能空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。

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