2015年房地产估价师《理论与方法》考点:报酬率的求取

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　　第五节 报酬率的求取

　　一、报酬率的实质

　　报酬率(yield rate，Y)也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率(internal rate of return，IRR，也称为内部报酬率)同性质的比率。进一步弄清报酬率的内涵，还需要弄清一笔投资中投资回收与投资回报的含义以及之间的区别：投资回收是指所投入资本的回收，即保本;投资回报是指所投人资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行那里得到的利息。因此，投资回报不包含投资回收，报酬率为投资回报与所投入资本的比率，即：

　　报酬率=投资回报/所投入的资本

　　可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：这种投资所需要投入的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至可能亏损。以最小的风险获取最大的收益，可以说是所有投资者的愿望。盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关，但如果抽象掉投资者自身的因素，则主要与投资对象及其所处的投资环境有关。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要想获取较高的收益，意味着要承担较大的风险;或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。因此，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。例如，将资金购买国债，基本没有风险，但利率低，收益也就低;而将资金搞投机冒险，报酬率高，但风险也大。

　　掌握了报酬率与投资风险的上述关系，实际上就在观念上把握住了求取报酬率的方法，即所选取的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，因此，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高。

　　二、投资报酬率排序插入法

　　收益法估价采用的报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。报酬率排序插入法的操作步骤和主要内容如下：

　　(1)调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料，如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率及其他投资的报酬率等。

　　(2)将所搜集的不同类型投资的报酬率按从低到高的顺序排列。

　　(3)将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。

　　(4)根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，从而就求出了估价对象的报酬率。

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