2015房地产估价师《经营与管理》考点:经济新形势下的房地产金融趋势

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　　经济新形势下的房地产金融趋势

　　我们解释一下房地产金融，如何的看待这个房地产金融的趋势，第一点，房地产金融并不代表银行贷款，我们可以看到，现在的分析，当前的市场环境，银行贷款对于整个的金融大盘起到一个非常大的作用，但是这个作用实际上有一个转变时期，这个时期实际上很多的通过间接融资的方式开始转变，以直接融资的渠道投，真正涉及到房地产金融这一块市场，就是所谓的资产证券化开始启动了，就是我们的住房贷款证券化，我们抵押贷款证券化，相关的一些操作，我们的购房者把钱在银行，把一个中介机构做一个打包，整个的市场化的过程，通过一个操作的环节来完成。这样对于银行来说，我们的房贷能力增向了，我们用更多的钱可以投资更多的项目，对于我们来说，有更多的渠道进行融资。

　　对于房地产行业来说，我们认为一个重要的趋势，就是海外基金，就是信托基金介入到当前的市场环境中，对于我们国内是一个非常好的现象，通过一个打包的投资，或者它通过其他的相关的开发，或者是股权合作，介入相关的房地产项目中，对于缺少资金的项目，起到非常好的融资作用，在06年我们认为，或者在新的一年里面，海外资金进入中国，或者是所谓的专业房地产投资资金在国内的星期，应该是一个非常重要的房地产产品，或者是一个市场现状，我们现在知道的通过公开媒体知道的一些资金涉足哪些行业，实际上非常少的，实际上有大量的欧洲和美国的资金，在东南亚地区和新加坡，正在非常关注中国的房地产市场，他们想投资中国的房地产市场，通过这种态势和我们的一个分析，和我们的了解来看，这样一个金融市场的发展，在06年应该是一个主旋律，所以我们觉得这是一个非常重要的趋势。

　　然后是基金的介入，对于我们行业是一个非常好的资金作用，基金不只是融资手段，可以帮助我们的企业更好的经营和管理，因为它有专业的团队运作，帮助我们的企业，加速我们成熟的过程，加速我们现代化管理的过程，这也是非常好的帮助，通过它的规模性的投资，可以有效的控制我们整个的市场的发展规范，这样的话，也是起到非常好的规模效应，所以简单来说，我们认为房地产在06年的态势应该是非常好的。以上是和大家简单的做一下分享，希望大家有所了解和重视。

　　成本法需要注意以下几个问题

　　1)成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括：①勘察设计和前期工程费;②基础设施建设费;③商品房建筑安装工程费;④公共服务设施建设费;⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本，哪几项归建筑物建造成本。

　　需要明确的是：上述成本组成内容中，①项一般情况下归属于土地开发成本，②项如果取得的房地产开发用地是熟地，只包含部分基础设施费，则部分属于土地开发成本，部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费，②、③、④项是建筑物建造成本，⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。

　　2)红线内市政费用应包括在建造成本中。

　　3)要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。

　　4)勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费，一般应包含在土地开发成本中并参与计息。

　　5)成本法利息的计算中，基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。

　　6)对自用房地产用成本法估价中，要计算销售费税。

　　7)成本法评估在建工程，并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”，比如有预售时就有销售费用。

　　8)房地产重新购建价格包含销售税费和利润。

　　9)要理解“自有资金利息不计入利润，而计入成本”这句话。在房地产开发中，自有资金要求一是有利息回报，二是有利润回报，其中利息回报不能混同于利润回报，在成本法中，自有资金利息与借贷资金利息一样，都是积算价格的组成部分，换句话说，是要计入“成本”的。

　　10)功能过剩造成的损失是功能折旧，而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升，是属于是房地产价值的升值。

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