2015年房地产估价师《制度与政策》知识点精讲12

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　　二、建设监理管理制度

　　1、建设监理制度简介

　　建设工程项目管理简称建设监理，国外统称工程咨询，是建设工程项目实施过程中一种科学的管理方法。

　　建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。建设监理机构，指符合规定条件而经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位，受业主委托依据国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程建设实施的监理。社会监理是委托性的，业主可以委托一个单位监理，也可同时委托几个单位监理;监理范围可以是工程建设的全过程监理，也可以是阶段监理，即项目决策阶段的监理和项目实施阶段的监理。我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。

　　实施建设监理是有条件的。其必要条件是须有建设工程，有人委托;充分条件是具有监理组织机构、监理人才、监理法规、监理依据和明确的责、权、利保障。

　　例题：我国目前建设监理主要是()阶段的监理。

　　A、项目实施

　　B.房地产权利人使用阶段

　　C.项目可行性研究阶段

　　D.项目立项阶段

　　答案：A

　　解析：目前，项目立项阶段、项目可行性研究阶段均未推行建设监理。房地产权利人使用阶段表明建设监理已宣告结束，也是不正确的。因此，只有选A.

　　2、建设监理委托合同的形式与内容

　　建设监理一般是项目法人通过招标投标方式择优选定监理单位。监理单位在接受业主的委托后，必须与业主签订建设监理委托合同，才能对工程项目进行监理。建设监理委托合同主要有四种形式。

　　第一种形式是根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同。

　　第二种形式是信件式合同，较简单，通常是由监理单位制订，由委托方签署一份备案，退给监理单位执行。

　　第三种形式是由委托方发出的执行任务的委托通知单。这种方法是通过委托通知单，把监理单位在争取委托合同时提出的建议中所规定的工作内容委托给他们，成为监理单位所接受的协议。

　　第四种形式就是标准委托合同。现在世界上较为常见的一种标准委托合同格式是国际咨询工程师联合会(F1DIC)颁布的《雇主与咨询工程师项目管理协议书国际范本与国际通用规则》，最新版本是《业主、咨询工程师标准服务协议书》。

　　现在FIDIC合同条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用，所以又称为国际通用合同条件。

　　例题：现在()条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。

　　A、根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同

　　B.委托通知单

　　C.FIDIC合同

　　D.信件式合同

　　答案：C

　　解析：现在FIDIC合同条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用，所以又称为国际通用合同条件。

　　3、工程建设监理的主要工作任务和内容

　　监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制。工程质量控制和工程投资控制：“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理：“一协调”是指全面的组织协调。

　　(1)工程进度控制是指项目实施阶段(包括设计准备、设计、施工、使用前准备各阶段)的进度控制。其控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。

　　(2)工程质量的控制，实际上是指监理工程师组织参加施工的承包商，按合同标准进行建设，并对形成质量的诸因裹进行检测、核验，对差异提出调整、纠正措施的监督管理过程，这是监理工程师的一项重要职责。

　　(3)工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。项目投资目标的控制是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)。

　　(4)合同管理。建设项目监理的合同贯穿于合同的签订、履行、变更或终止等活动的全过程，目的是保证合同得到全面认真的履行。

　　(5)信息管理。建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。信息管理就是以电子计算机为辅助手段对有关信息的收集、储存、处理等。

　　(6)协调是建设监理能否成功的关键。协调的范围可分为内部的协调和外部的协调。内部的协调主要是工程项目系统内部人员、组织关系、各种需求关系的协调。外部的协调包括与业主有合同关系的施工单位、设计单位的协调和与业主没有合同关系的政府有关部门、社会团体及人员的协调。

　　例题：协调是建设监理能否成功的关键。其中外部的协调包括()。

　　A、与业主有合同关系的施工单位、设计单位的协调

　　B.与业主没有合同关系的政府有关部门、社会团体及人员的协调

　　C.项目系统组织关系的协调

　　D.项目系统各种需求关系的协调

　　E、项目系统内部关系的协调

　　答案：AB

　　解析：项目系统组织关系的协调、项目系统各种需求关系的协调、项目系统内部关系的协调是内部的协调。因此AB是正确的。

　　4、建设工程的监理

　　实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级井与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理。

　　(1)建设工程监理范围

　　下列建设工程必须实行监理：1)国家重点建设工程;2)大、中型公用事业工程;3)成片开发建设的住宅小区工程;4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;5)国家规定必须实行监理的其他工程。

　　例题：建设工程监理范围包括()。

　　A、国家重点建设工程

　　B.大、中型公用事业工程

　　C.成片开发建设的住宅小区工程

　　D.村民自建房屋

　　E.利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

　　答案：ABCE

　　解析：村民自建房屋不属于建设工程监理范围，因此，应选ABCE.

　　(2)建设工程监理单位的质量责任和义务

　　1)工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。

　　2)工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建设材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承担该项建设工程的监理业务。

　　3)工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同。代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。

　　4)工程监理单位应当选择具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工，未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

　　5)监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

　　例题：监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取()等形式，对建设工程实施监理。

　　A、旁站

　　B.不去现场

　　C.巡视

　　D.平行检验

　　E.不监督

　　答案：ACD

　　解析：不去现场、不监督是监理工程师的失职行为。

　　5、建设监理程序与管理

　　(1)建设监理程序。

　　工程建设监理一般按下列程序进行：

　　1)编制工程建设监理规划

　　2)按工程建设进度，分专业编制工程建设监理细则;

　　3)按照建设监理细则进行工程建设监理;

　　4)参与工程竣工预验收，签署工程建设监理意见：

　　5)工程建设监理业务完成后，向项目法人提交工程建设监理档案资料。

　　(2)监理企业资质审查与管理。

　　监理企业实行资质审批制度。监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为甲、乙、丙三级。

　　设立监理企业或申请承担监理业务的企业到工商行政管理部门登记注册并取得企业法人营业执照后，方可到建设行政主管部门办理资质申请手续，经资质审查后取得《监理申请批准书》，才可从事监理活动。

　　(3)监理工程师的考试、注册与管理。

　　监理工程师实行注册制度。《监理工程师资格考试和注册试行办法》规定监理工程师应先经资格考试，取得《监理工程师资格证书》，再经监理工程师注册机关注册，取得《监理工程师岗位证书》，并被监理单位聘用，方可从事工程建设监理业务。未取得两证或两证不全者不得从事监理业务;已注册的监理工程师不得以个人名义从事监理业务。

　　(4)涉外监理的管理规定。

　　凡外资在中国境内独资的建设项目，在委托外国监理单位承担监理时，应聘请中国监理单位参加，进行合作监理。中外合资的建设项目，不应委托外国监理单位承担监理，但可向外国监理单位进行技术、经济咨询。外国贷款项目原则上由中国监理单位负责监理，如因贷款方要求外国监理单位参加，应与中国监理单位进行合作监理。外国赠款，捐款建设的工程项目，一般由中国监理单位承担监理。

　　例题：监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为()级。

　　A、一

　　B.二

　　C.甲

　　D.乙

　　E.丙

　　答案：CDE

　　解析：监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为甲、乙、丙三级。

　　建设工程施工与质量管理第二节建设工程施工与质量管理一、项目报建制度1994年8月建设部发布了《工程建设项目报建管理办法》。该管理办法规定：

　　(1)凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。

　　(2)报建的程序为：开发项目立项批准列入年度投资计划后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验有关批准文件。领取《工程建设项目报建表》，认真填写后报送，并按要求进行招标准备。

　　(3)报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工、竣工日期、发包方式、工程筹建情况共九项。

　　例题：项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受()的监督管理。

　　A、当地建设行政主管部门B、当地建设行政主管部门授权机构。

　　C.当地计划行政主管部门D.当地计划行政主管部门授权机构E、当地工商行政主管部门答案：AB解析：项目报建制度中，管理职能属于当地建设行政主管部门或其授权机构。

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