2015年房地产估价师考试《经营与管理》巩固练习4

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　　1、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为 50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000 万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，( )投资风险更大。

　　A、物业甲

　　B、物业乙

　　C、一样大

　　D、无法判断

　　答案：B

　　2、市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。( )

　　A、对

　　B、错

　　答案：A

　　3、房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，( )又是中央政府财政收入的一个重要来源。

　　A、农业经济税收

　　B、工业生产带来的利润

　　C、商业经济经营带来的巨大财富

　　D、与房地产有关的收入

　　答案：D

　　4、运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是( )。

　　A、在固定的预期收益率下使风险最低

　　B、使收益率最高

　　C、在一个预设可接受的风险下使收益最大化

　　D、减少投资

　　答案：C

　　5、( )是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

　　A、房地产泡沫

　　B、房地产市场中的过度开发

　　C、房地产适度经营

　　D、房地产过剩

　　答案：B

　　6、投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的( )。

　　A、前期工作

　　B、初期工作

　　C、前提工作

　　D、项目可行性研究

　　答案：D

　　7、( )，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

　　A、商品市场

　　B、生产要素市场

　　C、服务市场

　　D、潜在市场

　　答案：C

　　8、按固定资产的使用构成，投资可以分为( )。

　　A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用

　　B、基本建设和房地产开发投资

　　C、土地投资和房屋投资

　　D、国内投资和外商投资

　　答案：A

　　9、属于利息的计算方式有( )。

　　A、单利计息

　　B、连续复利

　　C、间断复利

　　D、复利计息

　　答案：AD

　　10、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括( )。

　　A、收入的变化

　　B、对未来的预期

　　C、政策变化

　　D、可替代商品价格

　　答案：C

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　　11.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有(　)。

　　A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命

　　B.自然寿命一般要比经济寿命长

　　C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

　　D.房地产的经济寿命与使用性质无关

　　E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

　　参考答案：DE

　　解析：对于收益性房地产来说，其经济寿命是指在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间;自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命;房地产的经济寿命与其使用性质相关。

　　12.投资的特性有(　)。

　　A.时间性

　　B.稳定性

　　C.收益性

　　D.广泛性

　　E.目的性

　　参考答案：ACE

　　13.投资的几种主要分类是(　)。

　　A.短期投资和长期投资

　　B.实物投资和金融投资

　　C.商品房投资和土地开发投资

　　D.直接投资和间接投资

　　E.固定资产投资与实物投资

　　参考答案：ABD

　　解析：商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。

　　14.房地产投资的风险主要体现(　)四个方面。

　　A.投入资金的安全性

　　B.相关政策的影响性

　　C.投资项目的变现性

　　D.资产管理的复杂性

　　E.期望收益的可靠性

　　参考答案：ACDE

　　15.房地产周期循环的原因有(　)。

　　A.供需因素的影响

　　B.供需调整不均衡存在的时滞

　　C.政策因素的影响

　　D.房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响

　　E.制度因素的影响

　　参考答案：ABCE

　　16.房地产投资的缺点是(　)。

　　A.相对较高的收益水平

　　B.易于获得金融机构的支持

　　C.抵消通货膨胀的影响

　　D.投资回收周期较长

　　参考答案：D

　　17.下列风险中，不属于系统风险的是(　)。

　　A.通货膨胀风险

　　B.市场供求风险

　　C.购买力风险

　　D.比较风险

　　参考答案：D

　　解析：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。

　　18.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场

　　的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为(　)。

　　A.10.3%

　　B.7.17%

　　C.9.75%

　　D.8.59%

　　参考答案：C

　　解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。这是求折现率的一种方法。

　　19.在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然

　　周期中的(　)。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段

　　C.第三阶段

　　D.第四阶段

　　参考答案：B

　　20.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按(　)计算的。

　　A.综合利率

　　B.贷款利率

　　C.折现率

　　D.机会成本

　　参考答案：D

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