2015年房地产估价师《理论与方法》精选考点1

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　　谈工业用房的房屋重置价评估

　　企业贷中大量的抵押物是工业厂房，估价方法大多采用成本法，所采用的技术路线是房地分估然后累加求取其市场价值，这就涉及到两大部分的估价，其一是土地使用权价值的评估，其二是房屋现|考试大|值的评估，本文着重谈房屋价值的评估。由于工业厂区地上的房屋情况比较复杂(幢数多且结构、层数、建筑物特征各不相同)，因此如何正确确定其房屋的重置价是成本法估价中最为关键之一。《房地产估价规范》对房屋重置价的基本构成要素进行了说明，并要求应根据估价对象的实际情况在价格构成内容的基础上酌予增减，如何进行“增减”这又是成本法估价中的另一关键。本文围绕上述的两个“关键”，结合笔者的估价实践，谈些个人看法，供业内人士参考，并欢迎批评指正。

　　房屋重置价构成及注意事项

　　开发成本包括勘察设计和前期费、厂区内外基础设施费、建筑安装工程费等。

　　1.勘查设计和前期费。包括：

　　①三通一平费(施工需要的临时水、电、路及场地平整);

　　②勘探费;

　　③测量费;

　　④咨询费、可研费;

　　⑤规划设计费;

　　⑥施工图设计费等。一般以建安工程费为基数，按一定比率(3%~6%)求取。

　　注意事项：

　　(1)上述②、④、⑥在工业项目中的“一定比率”的取值要高于民用项目;

　　(2)项目的规模、复杂程度不同，“一定比率”的取值也应有所区别;

　　(3)如果“三通一平”费已经包括在土地使用权价值中了，则在房屋部分不再重复计算。

　　2.基础设施建设费。包括厂区内的水、电、路、绿化、环保、物业管理用房等。一般以建安工程费为基数，按一定比率计取(或按每平方米建筑面积多少元计取)。

　　注意事项：

　　(1)所选取的“一定比率”(或每平方米建筑面积多少元)应视项目用途、规模(厂区内房屋建筑面积、结构等级等)的实际情况而确定;

　　(2)估价师要详细观察其基础设施建设的实际项目内容，对其作出概算，以此来把握所确定的“一定比率”(或每平方米建筑面积多少元)的合理性。

　　3.房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的土建、安装及装饰装修工程费等。

　　注意事项：

　　(1)建安工程费不应盲目拷贝“格式范本”的数值，否则其不能反映出房屋价值的客观性;

　　(2)建安工程费的估算是采用何种方法(|考试大|单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法)应在估价报告中明示，所有估算的参考资料、依据、求取过程应存于“工作底稿”，以备核查;

　　(3)如果厂区内的房屋幢数多，结构、层数、房屋特征差异较大时，应选取若干幢具有代表性的房屋作为“案例”，分别估算其建安工程费，其余房屋按类比法分别进行楼层、层高、装饰装修等修正后确定建安费，具体的建安费估算过程可以在“工作底稿”中存档备查;

　　(4)估价报告中应有“房屋估价一览表”，列表对所有房屋的“产权证号”、“幢号”、“名称”、“用途”、“结构”、“层数”、“重置单价”、“重置成本”、“成新率”、“现值”一一载明。

　　(5)附属工程要明示包括的具体项目(如：围墙、挡土墙、道路、水池、烟囱、建筑小品等)，项目较多、情况复杂、价值较大时应该单独估算而不并入房屋的建安工程费，并注意避免与“基础设施建设费”及“公共配套设施费”重复。