2015年房地产估价师《理论与方法》章节知识:第一章2

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　　第二节 对房地产估价的各种需要

　　一、房地产抵押的需要：

　　房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。

　　二、房地产征收征用的需要：

　　房地产特别是土地，是各种生产、生活活动都不可缺少的要素，又不可移动，有时为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”;征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说是“强租”。

　　三、房地产税收的需要：

　　自古以来，房地产是一个良好的税源，与房地产有关的税种较多，名称也不尽一致，如房产税(房屋税)、地产税(土地税、地价税)、房地产税(不动产税、财产税、物业税)、契税(不动产取得税、不动产移转税)、土地增值税等。在现代市场经济下，这些税种的计税依据一般是房地产的成交价格、价值、租金或者以它们为基础的房地产价格差额、增值额等。为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值(或租金)为参考核定计税依据。纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

　　四、房地产保险的需要：

　　房地产是最重要的财产之一，特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。

　　五、房地产转让和租赁的需要：

　　房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人(国家)、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　由于房地产价值较大，房地产转让价格和租金无论是偏高还是偏低，都会使某一方遭受较大的损失。又因为一般的单位和个人不是专门从事房地产交易的，甚至一生中未曾经历过房地产交易，并且没有两宗房地产是完全相同的，所以这些单位和个人对房地产及其市场行情通常不很了解，这就需要房地产估价为其确定转让价格或租金等提供参考依据，以免在房地产转让和租赁中遭受损失。

　　六、国有建设用地使用权出让的需要：

　　国有建设用地使用权。出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费(简称出让金等费用)的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)确定各种出让底价(一般是出让人可接受的最低价)提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价 (一般是欲取得土地者可承受的最高价)提供参考依据。例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定自己的最高出价(最高应价或最高报价)。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格;出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。

　　七、房地产分割的需要：

　　房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中一方获得该住房，获得住房的一方再按照该住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。在这种情况下，双方通常都会委托房地产估价机构对该住房进行估价。

　　八、房地产损害赔偿的需要：

　　《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日中华人民共和国主席令第37号，以下简称《民法通则》)第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：

　　(1)因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。

　　(2)因新建建筑物影响了相邻建筑物的日照、采光、通风、视野等，造成相邻房地产价值减损的。

　　(3)因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。例如，房地产受到噪声、辐射污染，房地产中的土壤、水、空气受到污染，房地产受到经常振动的影响等。

　　(4)因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。

　　(5)因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题(如墙体开裂，层高、室内空气质量等不符合国家标准)。

　　(6)因未能履约(如未按合同约定如期供货、供款等)使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

　　(7)因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

　　(8)因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

　　(9)因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”， “非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。

　　(10)其他房地产损害赔偿。例如，《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”

　　上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

　　九、房地产争议调处和司法鉴定的需要：

　　在房地产征收、强制拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供依据的估价结果或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现某一方特别是被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。在人民法院拍卖房地产中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供依据的评估价或估价报告。有异议，认为评估价过低导致其财产被低价拍卖，从而也要求对估价结果或估价报告进行复核或者鉴定。

　　十、企业有关经济行为的需要：

　　企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策等提供参考依据。

　　(1)企业改制是指国有企业或者集体企业、事业单位整体或者部分改为有限责任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　(2)企业资产重组是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或者不同企业之间现存的各类资产进行重新组合。

　　(3)企业上市是指股份有限公司按照法律法规的规定及证券监督管理机构要求的程序在证券交易所公开发行股票并挂牌交易，为企业发展融通资金的行为。

　　(4)企业产权转让是指企业产权持有者将所持有的企业产权有偿转移给他人(自然人、法人或者其他组织)的行为。在企业产权转让中，转让方需要估价为其确定企业产权转让价格提供参考依据，受让方需要估价为其确定出价或报价提供参考依据。

　　(5)企业租赁是指企业所有者在一定期限内，以收取租金的形式，将企业整体资产或者部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。

　　(6)企业合资是指两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价服务。

　　(7)企业合作是指不同企业之间通过协议或其他联合方式，共同开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营方式。

　　(8)企业对外投资是指企业以货币、实物、无形资产或者购买股票、债券等有价证券方式向其他单位投资的行为。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产对外投资的，通常需要房地产估价服务。

　　(9)企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为。

　　(10)企业分立是指一个企业分为两个以上企业的行为。企业分立的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。

　　(11)企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。

　　十二、其他方面的需要：

　　对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多，例如：

　　(1)办理出国移民提供财产证明需要的估价服务。

　　(2)房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust，REITs)需要的估价服务。

　　(3)房地产开发经营过程中需要的估价服务。在房地产开发经营过程中，从房地产开发项目可行性研究到开发完成后的房地产租售等，都需要房地产估价为投资估算、收入预测、房地产定价等提供参考依据。

　　(4)建设用地使用权期间届满需要的估价服务。