2015年房地产估价师《理论与方法》章节知识:第一章3

　　第三节 房地产估价的要素

　　一、估价当事人：

　　估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。

　　(一)估价委托人

　　(二)房地产估价机构

　　(三)注册房地产估价师

　　二、估价目的：

　　估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价、房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进入市场应补交的出让金等费用提供参考依据。

　　三、估价时点：

　　估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。这个时间就是估价时点。估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。

　　特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第四节“估价时点原则”。

　　四、估价对象：

　　估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

　　五、价值类型：

　　价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。

　　同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。例如，同一房地产在买卖情况下虽然实际的成交价格有高低，但客观上有其正常的买卖价格;在征收情况下虽然实际的补偿金额可能有多少，但客观上有其合理的补偿金额;在抵押情况下虽然不同的人对抵押价值的高低有不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。而上述正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不同的。

　　按价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。有关价值类型的详细内容，见本书第三章第四节“房地产价格和价值的种类”。

　　六、估价依据：

　　估价依据是指一个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《房屋征收评估办法》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

　　广义的估价依据还包括委托人提供的估价所需资料，估价机构和估价师掌握、搜集的估价所需资料。为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需要的估价对象的权属证明、历史交易价格、运营收入和费用、开发成本(包括成本、费用、税金和利润等)以及有关会计报表等资料，并要求委托人保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况;估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查。

　　还需要说明的是，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。

　　七、估价假设：

　　估价假设是指一个估价项目中对估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象现状不同之处等所作的说明。例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该土地的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的合理假定。

　　合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用人注意，保护估价报告使用人。

　　八、估价原则：

　　估价原则是指人们在估价的反复实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行估价所依据的法则或标准。在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③估价时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则。其中，独立、客观、公正是对估价的基本要求，它不仅是估价的基本原则，而且是估价的最高行为准则。但是，在评估投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值时，上述原则不都全部适用，如评估在用价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。

　　估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似。有关房地产估价原则的详细内容见本书第五章。

　　九、估价程序：

　　估价程序是指保质、按时完成一个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①获取估价业务;②受理估价委托;③ 制定估价作业方案;④搜集估价所需资料;⑤实地查勘估价对象;⑥求取估价对象价值;⑦撰写估价报告;⑧审核估价报告;⑨交付估价报告;⑩估价资料归档。

　　通过估价程序可以看到一个估价项目开展的全过程，可以了解一个估价项目中各项工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为、保障估价质量、提高估价效率、防范估价风险的重要方面。有关房地产估价程序的详细内容见本书第十二章。

　　十、估价方法：

　　房地产价值应采用科学的方法进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观推测。一宗房地产的价值通常可通过下列3个途径来求取：

　　(1)近期市场上相似的房地产是以什么价格进行交易的――基于理性的买者愿意出的价钱不会高于其他买者最近购买相似的房地产的价格，即基于相似的房地产的成交价格来衡量其价值。

　　(2)如果将该房地产出租或营业，预计可以获得多少收益――基于理性的买者愿意出的价钱不会高于该房地产的预期收益的现值之和，即基于该房地产的预期收益来衡量其价值。

　　(3)如果重新开发建设一宗相同或相似的房地产，预计需要多少费用――基于理性的买者愿意出的价钱不会高于重新开发建设相同或相似的房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发成本来衡量其价值。

　　由上述三个途径产生了三种基本估价方法，即市场法(也称为市场比较法、交易实例比较法、比较法)、收益法(也称为收益资本化法、收益还原法)和成本法。此外，还有一些其他估价方法，包括假设开发法(也称为剩余法、预期开发法、开发法)、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法(也称为基准地价系数修正法)等。

　　十一、估价结果：

　　估价结果是指估价师经过分析、测算和判断得出的估价对象价值及提供的相关专业意见。由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。但因估价工作的客观公正性质，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”;不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些有可能影响估价独立、客观、公正地进行;更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。

　　还值得说明的是，虽然要求估价结果是合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价有所不同。出现这种情况的原因，不一定是估价结果有问题，而可能是成交价受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况和估价对象状况因成交日期与估价时点不同而发生了变化。