1998年土地估价理论与方法试题2

三．单项选择题（共40小题，每小题1分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将答案对应的字母填入相应的括号内）  
1．土地价格的高低取决于可以获取的（ B ）高低。  
A. 价值         
B. 地租       
C. 成本       
D. 劳动产品  
2．预期收益原则可以在（ D ）估价方法中得以应用。  
A. 剩余法       
B. 市场比较法     
C. 成本法和剩余法     
D. 剩余法和收益还原法 
3．在城市规划中，对地价影响最重要的因素是（ B ）。  
A. 地形，朝向，地质条件         
B. 土地用途，容积率，建筑密度  
C. 绿化，环境质量               
D. 建筑高度，建筑结构  
4．根据地租理论，最劣等级的土地（ C ）。  
A. 有级差地租和绝对地租             
B. 无级差地租和绝对地租  
C. 无级差地租，有绝对地租  
D. 有级差地租，无绝对地租  
5．新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租问题的一个核心考虑，引进（ C ）概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。  
A. 同好曲面     
B. 买价曲线     
C. 区位平衡       
D. 非完善市场  
6．工业区位理论的核心是通过对（ D ）因素的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。  
A. 劳动力       
B. 运输   
C. 集聚   
D. A, B, 和C 
7.   土地定级因素是指对土地（ C ）有重大影响，并能体现土地区位差异的社会，经济，自然条件。  
A. 价格     
B. 区位，质量       
C. 质量，等级     
D. 收益  
8．某城市各区域的绿地覆盖度介于5 %~25 %之间，若某一单元的绿地覆盖度为17. 5 %,则该单元的绿地覆盖度分值为（ C ）。  
A. 17. 5         
B. 25          
C. 62. 5           
D. 5  
9．土地分等定级是在特定的目的下，对土地的（ C ）进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。  
A. 肥沃程度         
B. 区位条件         
C. 自然和经济属性       
D. 质量  
10．定级单元是（ C ）。  
A. 四条街道围成的区域                     
B. 一个独立宗地  
C. 内部特性和区位条件相对均一的地块       
D. 一个街区
11．若土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为（ B   ）。 
A.   P＝a／r[1－1／(1+r)n]                 
B.   P＝a／r 
C.   P＝a／(r±s)                         
D.   P＝a／r±b／r2 
12．从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（ A ）的获利率。 
A. 资本          
B. 土地         
C. 项目       
D. 房屋 
13．采用市场比较法评估求得的土地价格，称之为（ D ） 
A. 积算价格       
B. 参考价格       
C. 交易价格       
D. 比准价格 
14．某地块1995年11月28日的地价为2000元/平方米，1995年11月28日至1998年11月28日的地价指数上涨15%（其他情况不变），则该地块1998年11月28日的土地价格为（ D   ）元/平方米。 
A. 2600           
B. 23000         
C. 2900       
D. 2300 
15．下列哪项不能列入土地取得费（ D   ）。 
A. 征地费         
B. 拆迁费         
C. 劳动力安置费       
D. 土地平整费 
16．剩余法不适于评估（   B   ）。 
A. 具有潜在开发价值的土地价格     
B. 不具有潜在开发价值的土地价格 
C. 现有新旧房地产中的土地价格  
D. 地上有写字楼的土地价格 
17．采用剩余法估价时，调查土地区位条件和利用状况的主要目的是（ D ）。 
A. 计算建筑密度           
B. 估算土地开发费用   
C. 估算建筑成本           
D. 确定土地最佳利用方式 
18．评估对象土地上的（ A ）受政府规划的限制。 
A. 建筑高度         
B. 建造成本       
C. 建筑物装修档次       
D. 物业管理方式 
19．应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为（ C ）开发期。 
A.   1/4       
B.   1/2         
C.   整个       
D.   一年 
20．在成本逼近法中计算利润时（   C ）。 
A. 利息为计算利润的基数　　　　　　
B. 利息的１／２为计算利润的基数 
C. 利息不作为计算利润的基数　　　　
D. 以上都不对 
２１．路线价估价法认为，土地价格的高低，随其临街深度的增加而（B）。 
A. 递增　　　
B. 递减　　　　
C. 不变　　　
D. 上升　 
２２．某一排放污染物的工厂建在一居住区旁边，引起该居住区内的住宅价值降低，此情况在建筑物折旧里属（　C　）。 
A. 物理折旧　       
B. 功能折旧　　　　
C. 经济折旧　　     
D. 物质折旧 
２３．标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（　C　）。 
A. 平均数　　      
B. 中位数　　　　
C. 众数　　     
D. 总和 
２４．根据目前的人工和材料价格，使用和原建筑物一样的材料，标准，设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为（　B　）。 
A. 重置成本　　　   
B. 重建成本　　　   
C. 建造成本　　   
D. 建筑造价 
２５．计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为（　A　）。 
A. 物理折旧　   　   
B. 功能折旧　　   　
C. 经济折旧　     　
D. 成新折旧 
２６．建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物（　C　）。 
A. 原始价值的滩销　　　　       
B. 原始价值的回收　　 
C. 价值的减价修正　　　　　　　
D. 折余价值的差额 
２７．标定地价在划拨土地使用权转让，出租，抵押时是确定（　A　）的标准。 
A. 补交出让金　　　   
B. 抵押额度　　     
C. 地价　　　  
D. 地租 
２８．地产的（　D　）和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。 
A. 多用途性　　　   
B. 增值性　     　
C. 普遍性　   　　
D. 个别性 
２９．基准地价所使用的评估数据要符合（　B　）要求。 
A. 规划标准　　   　
B. 数理统计　     　
C. 法规标准　     　
D. 地价评估 
３０．房屋纯收益＝（　A　）×房屋还原率 
A. 房屋现值　　     
B. 房屋重置价　   　　
C. 房屋租金　　　   
D. 房屋价格 
３１．基准地价评估要求样点资料具有（　A　）。 
A. 可比性　　　   
B. 标准性　　     
C. 可重复性　 　　
D. 可计算性 
３２．基准地价确定的原则为：以实际数据测算的结果为准，以（　C　）评估的结果为辅。 
A. 统计　　　　
B. 宗地　　     
C. 比较　　     
D. 选择 
３３．宗地地价是指具体宗地在某一期日的（　B　）价格。 
A. 土地所有权　　　　
B. 土地使用权　　     
C. 土地抵押权　 　　
D. 土地租赁权 
３４．根据评估目的的不同，宗地地价可分为（　C　）。 
A. 基准地价，标定地价，交易底价等 
B. 基准地价，标定地价，成交地价等 
C. 出让底价，标定地价，交易底价等 
D. 路线价，标定地价，交易底价等 
３５．宗地估价报告的有效期一般为（　B　）。 
A. 三个月　     　
B. 六个月　       
C. 一年　　　
D. 二年 
３６．宗地估价报告中，必须有（　B　）名以上的土地估价师签名的报告才有效。 
A. １　　       
B. ２　　　 
C. ３　　     
D. ４ 
３７．《城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产成交价格（D）制度。 
A. 评估　　　   
B. 确认　　　　
C. 审核　　     
D. 申报 
３８．宗地地价评估方法中，有理论基础的估价方法是（　D　） 
A. 市场比较法和收益还原法　　　　　　
B. 剩余法与基准地价修正法 
C. 收益法与基准地价修正法　　　　　　
D. 收益还原法与剩余法 
３９．随时间推移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行（　D　）修正。 
A. 区位　　　　
B. 等级　　　
C. 价格　　   
D. 期日　 
４０．基准地价修正系数表是基准地价在（　D　）条件下修正为宗地地价的系数体系。 
A. 相同因素　　   　
B. 不同区域　　   　
C. 相同区域　　　　
D. 不同因素