1998年土地估价理论与方法试题3

四．多项选择题(共30题，每题2分。每小题的备选答案中有二个或二个以上符合题意，请将答案对应的字母填入相应的括号内。错选或多选均不得分、少选但正确的每个选项得0．5分) 
1.地价与地租有哪些关系（ AC ） 
A．地价是地租的资本化         
B．地价与地租相同 
C．地价的高低取决于地租的高低         
D．10年的地租相当于地价 
2．影响地价的个别因素包括（ CD ）。 
A．城市规划     
B．基础设施条件     
C．地块形状     
D．宗地位置 
3．按土地权利的不同，地价可分为（ ABD ）。 
A．所有权价格     
B．使用权价格    
C．评估价格    
 D．抵押价格 
4．农业区位理论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于（ AC ）。 
A．农业生产成本         
B．产品市场价格       
C．农产品运输费用       
D．社会平均利润率 
5．根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛，利润和服务范围与（ ABD ）及产品与服务的种类密切相关。 
A．中心地规模     
B．居民收入水平   
C．人均消费水平   
D．人口分布密度 
6．在土地定级中，确定必选因素的基本原则是（ ABC ）。 
A．影响大，对分级具有重要作用         
B．覆盖面广，适用于城市各类用地 
C．能反映土地质量的差异               
D．对各级土地都有同样影响 
7．确定权重的方法有（ACD ） 
A．特尔雯测定法                         
B．因素比较法 
C．因素成对比较法                     
D．层次分析法 
8．因素分值计算原则为（ ABCD   ）。 
A．作用分值与土地优劣成正相关                 
B．分值体系采用0~100分的封闭区间 
C．分值只与因素指标的显著作用区间相对应      
D．因素作用分值处理尽可能模型化 
9．土地级别划分的方法有(   AD   )。 
A．数轴法     B．直观法   C．经验法     D．总分频率曲线法 
10．影响公交便捷度的因素主要有(   ABD   ) 
A．线路的多少     B．流量的大小       C．线路的方向     D．站点的多少 
11．收益还原法的理论依据是(   BC   )。 
A.   经济理论     B．地租理论       C．生产要素分配理论     D．区位论 
12．收益还原法评估地价可选用的还原率为(   CD   )。     
A.   贷款利率     B.   存款利率     C.   综合还原率     D.   土地还原率 
13．标准宗地是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有（   ABC ）的若干宗地。 
A.   代表性     B．示范作用     C．比较作用     D．指导作用 
14．市场比较法应用的基础是(   ABD   )。 
A．发达的不动产市场             
B．丰富的交易案例 
C．交易类型全面                 
D．待估土地与交易案例有替代性 
15．市场比较法中交易案例修正的主要因素有(   ABCD   )。 
A．交易情况     
B．个别因素     
C．区域因素     
D．期日和年期
16．市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有(   AB   )。 
A.   简单平均法     
B．加权平均法     
C．取众数或众位数   
D．几何平均法 
17．剩余法估价中，确定评估地块最佳利用方式的内容包括(   ABCD   )。 
A. 土地用途     
B．建筑容积率     
C．土地覆盖率     
D．建筑高度 
18．宗地估价报告中，估价结果要说明的价格类型有(   ABD   )。 
A．总地价     
B．单位面积地价   
C．地上建筑物价格   
D.   楼面地价 
19．利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序应包括(   ABCD   )。 
A．确定待估宗地所处的路线价区段和路线价 
B．确定待估宗地的临街深度和其他因素条件 
C．确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数 
D．估算宗地地价 
20．在估价上，通常计算建筑物重置价格的方法有(   BCD   ) 
A．单位法     
B．净计法     
C．平方法     
D.   立方法 
21．房屋耐用年限一般根据(   BC   )等确定。 
A．建筑基础     
B．建筑结构     
C．建筑材料     
D．建筑残值 
22.   剩余法可用于(   CD   )评估。 
A．学校用地     
B．医院用地     
C．写字楼用地     
D.   商场用地 
23．基准地价除具有全域性、分用途的特点外，还具有(   BCD   )特点。 
A．多样性     
B．平均性     
C．有限期     
D．时效性 
24．可用于基准地价评估的资料有(   ABC   )。 
A．能直接反映出地租、地价的资料 
B．房地交易、出租包含的地价资料 
C．企业经营活动中利用土地的效益资料 
D．土地使用者的个人档案 
25．用路线价估价法求算宗地价格，对宗地除进行深度修正外，还应进行(   ABCD   ) 
A．宽度修正     
B．容积率修正     
C．宽深比修正     
D．年期修正 
26．宗地估价技术报告中，评估对象描述的因素主要分为(   ABD   )等三方面。 
A．土地登记状况     
B．土地权利状况 
C．土地面积状况     
D．建筑物和地上附着物状况 
27．宗地估价报告中，价格定义中必须明确的内容为(   ABCD   )。 
A．使用年限    
B．土地用途     
C．开发状况     
D.   评估期日 
28．通过地价管理，可起到(   ABC   )的作用。 
A．防止地价暴涨     
B．防止土地投机 
C．规范交易行为     
D．加大土地供给量 
29．土地定级成果包括的图类资料主要有(   BD   )。 
A．因素分布图     
B．基准地价图     
C．标定地价图     
D.   土地级别图 
30．基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的(   ABCD   )。 
A．土地用途     
B．土地级别     
C．因素修正系数表   
D．基准地价

五、计算题(共4小题，每小题15分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程、只有计算结果的，不得分) 
1．某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。 
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0。3％。目前该建筑物重置价为1500元／平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。 
试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。 
计算结果 
该地块在1998年11月的土地使用权价格： 
总地价：1266429元 
单位面积地价：2532. 86元/平方米 
    
2．某城市，有宗地F需要评估，现收集到与待估宗地F条件类似的5宗地，条件如下： 
经调查，该城市地价指数如果以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类用地容积率在1~1．5之间时，容积率每增长0．1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增长5％，超出1．5后的容积率为每增长0．1，单位地价比容积率为1时的地价增长3％。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。 
  根据上述条件，按下列要求完成计算。 
  (1)编制地价指数表；(2)编制容积率修正系数表；(3)计算宗地F在1998年时的单位地价(保留两位小数)。     
计算结果 
(1) 地价指数表 
(2)宗地F在1998年时的单位地价：1108. 74元／平方米 
   
 3．假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元／亩，土地开发费为2亿元／平方公里，征地中发生的其他费用为2万元／亩，当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，假设土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的 1／4，每年投资资金为均匀投人，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地地价。 
计算结果 
该区域50年期的工业用地地价为：398. 50元／平方米 
或列出公式： 
              50年期地价＝399. 88×[1－1／(1＋r)50] 
    
4．某市有一块3平方千米的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元／平方米；可出让土地面积为全部土地的70％，其余为公共设施用地；土地开发费用为每平方千米3．5亿元，开发期为两年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70％，第二年投入30％，贷款年利息率为10％，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3％；投资回报率为20％，转让税费为开发完成后转让地价的6．5％。试估算该成片生地总价和单位面积地价。 
计算结果 
该成片生地总价和单位面积地价为：生地总价：65688. 88万元 
                                单位面积地价：218. 96元／平方米