《土地管理基础知识》考试复习资料(4)

    (一)土地产权概念(掌握)

　　一、内容提要：

　　1.土地产权概念

　　2.土地产权的构成

　　3.土地制度概念

　　4.我国土地所有权制度

　　5.我国土地使用权制度

　　6.土地他项权利制度

　　7.主要国家和地区的土地制度

　　二、考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对土地权利制度的理解与掌握程度。

　　三、考试基本要求

　　掌握：土地产权的概念及构成、土地所有权制度和土地使用权制度。

　　熟悉：土地制度的概念，土地他项权利制度。

　　了解：主要国家和地区的土地制度。

　　四、内容辅导：

　　(一)土地产权概念(掌握)

　　土地产权是指权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转、管理权。

　　土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。

　　(二)土地产权的构成(掌握)

　　土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。

　　例题：土地产权包括()等。

　　A.土地所有权

　　B.土地租赁权

　　C.土地使用权

　　D.土地抵押权

　　答案:ABCD

　　解析:

　　土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等

　　(三)土地制度概念(熟悉)

　　1、土地制度的定义

　　土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用。土地政策是土地制度得以实行的措施体系或行为准则。

　　土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

　　土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现形式。土地所有制是社会制度的根本制度之一。土地所有制作为社会生产关系的组成部分，是由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底是由生产力的状况决定的。因此，不同的土地所有制，最终也是由生产力状况所决定的。

　　土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。土地使用权是土地使用制度的法律体现形式。在整个土地制度中，土地所有制决定着土地使用制。土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。

　　土地管理制度，是国家对全国(或某一区域)的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，它由中央和各级地方政府实施。

　　例题：()是国家对全国(或某一区域)的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，它由中央和各级地方政府实施。

　　A.土地所有制

　　B.土地合作制

　　C.土地使用制

　　D.土地管理制度

　　答案：D

　　解析：土地管理制度，是国家对全国(或某一区域)的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，它由中央和各级地方政府实施。

    2、我国城市土地制度的构成与基本特征

　　我国城市土地制度主要包括国有土地所有权制度、国有土地使用权制度、土地管理制度。

　　我国城市土地制度的基本特征包括：

　　(1)城市土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。

　　土地的社会主义全民所有制。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”。土地的社会主义全民所有制，具体采取的是社会主义国家所有制的形式，由社会主义国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。

　　(2)城市土地实行土地国有制度。城市市区的土地属于国家所有。《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”全民所有制的土地，称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

　　(3)城市国有土地实行有偿有期限使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

　　现行城市土地使用制是在不改变土地所有权归国家所有的情况下，国家可采用拍卖、招标或协议的方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者;土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护;土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回;需要继续使用的，可以申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

　　取得国有土地使用权的途径。①通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得;②通过国家出让方式取得;③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式);④通过土地或房地产租赁方式取得。

　　(4) 实行城乡土地统一管理体制。具体而言，土地统一管理体制的特征有二，其一是把全国土地作为一个整体，实行城乡地政的统一管理;其二是要求在土地管理部门及其工作人员合理分工的基础上进行有效的密切合作，形成一个相互协作、协调统一的管理结构，发挥整体功能，实现土地管理目标。

　　3、我国农村土地制度的构成与基本特征

　　(1)我国农村土地制度的构成

　　①集体土地所有权制度

　　土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式，由各个社会主义集体经济组织代表各该集体经济组织的全体劳动人民占有属于该集体的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。

　　②集体土地使用权制度

　　现行农村集体土地使用制实行的是家庭联产承包责任制，在土地所有权归集体经济组织的条件下，把土地使用权承包给农产，以户为单位独立经营，自负盈亏，除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外，其余全部收入归农户个人。对提留和农业税，国家和地方政府在各个时期的政策可能有所变化，目前已全部减免。

　　(2)我国农村土地制度的基本特征

　　①农村土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。

　　②农村土地公有制的基本形式是集体土地所有制。土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式。集体土地所有权具有流转的可能性。农村集体所有的土地有可能通过征收而发生土地所有权转移。

　　③农村农地使用制度实行家庭联产承包责任制度。土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权;土地承包经营权不稳定;承包的土地可以有条件转让。

　　④农村建设用地使用实行审批制度。乡镇企业建设、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当符合乡(镇)土地利用总体规划;符合土地利用年度计划;

　　符合村庄和集镇规划;坚持合理布局，综合开发，配套建设;涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。
例题：在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，依照法定程序提前收回依法取得的土地使用权时，应给予相应的补偿，确定该补偿数额的依据是()。(2000年土地管理基础试题)

　　A.土地使用者使用土地的实际年限

　　B.使用该土地的预期收益

　　C.开发土地的实际情况

　　D.土地使用者已交付的土地使用权出让金

　　答案:AC

　　解析: 在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

　　(四)我国土地所有权制度(掌握)

　　1、土地所有权的含义

　　土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的，受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。

　　土地占有权: 指对土地的实际占有、控制的权利;

　　土地使用权:按土地性能和用途进行事实上的利用和使用;

　　土地收益权:指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。

　　土地处置权: 指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，它决定土地的归属,是土地所有权的核心。

　　2、国有土地所有权的权能及范围

　　(1)国有土地所有权的权能

　　1)土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。

　　2)国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。

　　3)县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限按《土地管理法》第44条的规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。

　　4)县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。

　　(2)国有土地所有权的范围

　　1)城市市区即建成区的土地属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

　　2)农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。

　　3)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。

　　4)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

　　5)农村中的国有土地还有：

　　①名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地);

　　②国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地;

　　③国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地;

　　④国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。

　3、集体土地所有权的权能及范围。

　　(1)集体土地所有权的权能

　　1)集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制;

　　2)集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制：

　　①受农民集体经济组织成员共同意志的限制;

　　②受国家法律和政府管理的限制。

　　(2)集体土地所有权的范围

　　农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。

　　例题：农村中的国有土地有()。

　　A.名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地)

　　B.国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地

　　C.国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地

　　D.国家拨给农村集体和个人使用的国有土地

　　答案: ABCD

　　(五)我国土地使用权制度(掌握)

　　1、土地使用权的含义

　　土地使用权是依法对一定土地进行利用，管理并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现形式。

　　2、国有土地使用权的种类及权能

　　国有土地使用权包括划拨国有土地使用权、出让国有土地使用权、租赁国有土地使用权、外商投资企业场地使用权、城市私房用地使用权等五类。

　　(1)划拨国有土地使用权

　　划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

　　1)划拨国有土地使用权转让的条件

　　划拨国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。

　　①划拨国有土地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。

　　②划拨国有土地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。

　　2)划拨国有土地使用权的出租

　　①划拨国有土地使用权人以营利为目的，将划拨国有土地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。

　　②划拨国有土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用权。这不同于划拨国有土地使用权转让。

例题：以营利为目的，房屋所有权人将划拨土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益应() (2000年土地管理基础试题)

　　A.由房屋所有权人与国家按约定比例分配

　　B.上缴国家

　　C.由房屋所有权人与房屋租赁人按比例分配

　　D.全部归房屋所有权人

　　答案: B

　　解析: 划拨国有土地使用权人以营利为目的，将划拨国有土地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。

　　3)划拨国有土地使用权的抵押

　　划拨国有土地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权同时设定抵押权时，应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。

　　4)国企改革中对划拨国有土地使用权的处置

　　第一、企业改革中对划拨国有土地使用权的处置方式

　　国有企业改革中涉及划拨国有土地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资(入股)或授权经营的方式处置。

　　第二、保留划拨国有土地使用权的情形：基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地;改造或改组后的国有企业用地。

　　第三、下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;②国有企业改组为股份合作制的;③国有企业租赁经营的;④非国有企业兼并国有企业的。

　　下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外;②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的;③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的;④国有企业改造或改组为国有独资公司的。②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。

　　例题：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取()方式予以处置。(2000年土地管理基础试题)

　　A.国有土地使用权出让

　　B.国有土地使用权租赁

　　C.国有土地使用权作价出资(入股)

　　D.保留划拨用地

　　答案：ABCD

　　解析：国有企业改革中涉及划拨国有土地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资(入股)或授权经营的方式处置。

　　(2)出让国有土地使用权

　　1)出让国有土地使用权的内容和限制

　　①出让国有土地使用权的内容

　　出让国有土地使用权的处分权能包括转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让国有土地使用权人在出让土地使用权期限内，依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权(转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动)。但对以分期付款方式取得出让国有土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。

    更多土地估价师信息请关注:

    2008年全国土地估价师考试网络远程辅导方案
    环球网校土地估价师频道
    百度土地估价师