《土地管理基础知识》考试复习资料(5)

    ②出让国有土地使用权的权利限制

　　土地使用权出让合同中约定的使用土地的条件，如土地的用途、建设项目的完成年限、必须投入的资金总额、容积率和地下深度等，既体现了国家与土地使用权人之间的财产利益关系，又体现了城市建设发展规划部门与土地使用权人之间的管理关系。因此，出让国有土地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。

　　③违约责任

　　超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。除因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　2)出让国有土地使用权的转让

　　①转让条件

　　《房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。

　　A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让，

　　B、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让.这两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目.这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

　　②权利义务同时转移原则

　　权利义务同时转移原则，即“认地不认人”原则，是指土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。

　　出让国有土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方的同意，经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。

　　③转受让的年限

　　出让国有土地使用权转让后，受让人土地使用权的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　3)出让国有土地使用权的出租

　　出让国有土地使用权人出租其权利的，应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成土地的投资、开发和利用。依《划拨国有土地使用权管理办法》第19条的规定，土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用权，只是自己不直接使用土地。租赁期届满，出租人有权收回土地使用权。因此，出让国有土地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。同时，出租期限不得超过出让合同规定的期限。

　　4)出让国有土地使用权的抵押

　　以出让国有土地使用权设定土地抵押权的，土地使用权人必须按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让金并领取出让国有土地使用权证书，同时，还应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成对土地的投资、开发和利用。

　　出让国有土地使用权抵押后，出让国有土地使用权人必须继续履行出让合同。

　　例题：土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有()年。

　　A、20

　　B.30

　　C.40

　　D.70

　　答案：C

　　解析：根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年减去年30年，为40年，因此，应选取C。

    (3)租赁国有土地使用权

　　租赁国有土地使用权是土地使用者以按期向土地所有者支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。租赁土地使用权与土地使用权租赁是不同的，前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。在实际操作中，租赁土地使用权发生在土地一级市场，租赁土地使用权应作为土地使用权登记;土地使用权租赁发生在二级土地市场，土地登记时作为土地他项权利登记。

　　1)租赁国有土地使用权的内容和限制

　　①租赁土地使用权的内容

　　租赁是一方保留租赁物的所有权和合法使用权，而另一方可在一定期限内以支付租金为代价对物进行使用和收益，因租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而租赁土地使用权人在租赁期限内，对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。

　　依土地使用权与房屋所有权主体统一、“房地一致”原则，租赁土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。这区别于出让国有土地使用权出租中地上建筑物、其他附着物的所有权归属。出让国有土地使用权出租后，承租人仅享有租期内的对土地的占有、使用、收益权，并非土地使用权人，原出让合同仍由作为出租人的土地使用权人继续履行，租期届满而土地使用权未到出让年限时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。

　　②租赁土地使用权的权利限制

　　A、期限的限制

　　国有土地使用权租赁可分别实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过五年;对需进行地上建筑物、其他附着物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租期由租赁合同约定，但租期最长不得超过法律规定的同类用途的土地出让最高年限。租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

　　B、用途的限制

　　从合同的角度出发，承租人作为一方当事人，不能单方改变租赁合同约定的权利和义务，如需改变，必须征得对方当事人的同意;从管理者与被管理者的角度考虑，承租人需要改变租赁地块的约定用途的，必须经城市规划管理部门批准。因此，在国有土地租赁期限内需改变租赁合同约定用途的，承租人应当向国有土地所有者代表和城市规划管理部门提出申请，经批准，租赁双方重新签订租赁合同或签订补充合同，并根据改变的用途相应调整租金。

　　2)租赁国有土地使用权的转让、抵押、出租

　　①租赁国有土地使用权的转让和抵押

　　A、转让和抵押的要件

　　一是经国有土地所有者代表同意;二是按租赁合同约定投资开发，地上建筑物、其他附着物已建成;三是已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书;四是租赁土地使用权，非随其地上物不得发生转让、抵押。

　　B、权利义务同时转移原则

　　权利义务同时转移原则，即“认地不认人”原则。是指租赁土地使用权转让时，转让人即原土地使用权承租人与出租人所签订的租赁合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。但只能是原土地使用权租赁合同规定的使用年限减去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用权的转移。因此，转让人对其转让的权利负担负有告知义务，受让人负有继续履行原国有土地租赁合同和办理权，属变更登记的义务。

　　②租赁国有土地使用权的出租

　　租赁土地使用权人转租其土地权利时，并未丧失其土地使用权，即未脱离原国有土地租赁合同的约束，其与土地所有者仍是合同的当事人。因此，租赁土地使用权转租可不经土地所有权人同意，但仍应继续履行原国有土地租赁合同。

　　(4)外商投资企业场地使用权

　　外商投资企业场地使用权是在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业以支付场地使用费或以中方已取得的划拨国有土地使用权作价出资、入股等方式而取得的一定期限的国有土地使用权。

　　(5)城市私房用地使用权

　　城市私房用地使用权是城市私有房屋的所有权人对房屋占用的土地所享有的国有土地使用权。

　　例题：承租人将承租土地转租给第三人，承租土地使用权归()所有。(2000年土地管理基础试题)

　　A.原承租人

　　B.第三人

　　C.原承租人和第三人共有

　　D.原承租人和第三人协商

　　答案：A

　　解析：租赁土地使用权人转租其土地权利时，并未丧失其土地使用权，即未脱离原国有土地租赁合同的约束，其与土地所有者仍是合同的当事人。

    3、集体土地使用权的权能

　　集体土地使用权的权能包括农地使用权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权等四类。

　　(1)农地使用权

　　农地使用权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以承包或者租赁等方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。

　　1)农地使用权的内容

　　农地使用权人在权利期限内，对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权，并可依法继承。荒山、荒地、荒丘、荒滩等未开发利用土地的承包经营权须达到一定的转让条件方可转让，具体转让条件依各地方的有关规定。

　　2)农地使用权的限制

　　①不得擅自改变权利取得时设定的土地用途;

　　②不得闲置耕地。

　　(2)宅基地使用权

　　宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

　　1)宅基地使用权的内容

　　宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。此处有限制的处分权是指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权利。

　　2)宅基地使用权的限制

　　①按照《土地管理法》的规定，转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。

　　②权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。

　　③转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。

　　④农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　(3)乡镇企业用地使用权

　　乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农生产经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。

　　1)乡镇企业用地使用权的内容

　　乡镇企业对其经营用地享有占有权、使用权和收益权。其中，收益权的具体范围和行使方式，根据企业的具体形态和适用法律的不同，分别按照公司法、合伙企业或者其他有关法律、法规的规定确定。农村集体经济组织独资设立的企业，其收益一般归农村集体经济组织。

　　2)乡镇企业用地使用权的限制

　　乡镇企业用地使用权的可流转性是比较有限的。之所以限制其流转，主要是基于保护耕地的需要。

　　依《担保法》和原《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，乡镇企业经营用地使用权可依法抵押。但法律对此有两点限制：

　　①乡镇企业的土地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押。

　　②在抵押权实现后，未经土地征收程序，该土地原有的集体所有性质不变未经办理变更土地用途的审批手续，必须按原有的用途使用该土地。

　(4)乡村公益用地使用权

　　乡村公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权。

　　1)乡村公益事业用地使用权的内容

　　乡村公益事业用地使用权人对土地仅享有占有权、使用权，一般没有收益权与处分权。这是该项权利的用途性质所决定的。

　　2)乡村公益事业用地使用权的限制

　　①该项权利的权利人不得擅自改变土地用途，甚至不得擅自改变土地的具体用途，如用于办学校的，就不能随意转为办医院。

　　②该项权利的权利人不得将土地用于经营性活动，这是由该项权利的公益性质所决定的。

　　③该项权利的权利人不得将权利转让、出租、抵押或用于其他形式的交易。

　　例题：()是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权。

　　A.农地使用权

　　B.宅基地使用权

　　C.乡镇企业用地使用权

　　D.乡村公益用地使用权

　　答案:D

　　解析: 乡村公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权。

　　(六)土地他项权利制度(熟悉)

　　1、土地抵押权的含义

　　土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。

　　2、土地抵押权的抵押范围

　　1)可以设定抵押权的土地权利

　　①法律允许单独流转的国有土地使用权。

　　②依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权。

　　③依法承包并经登记的集体荒山的土地使用权。

　　④农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡(镇)村企业集体土地使用权。

　　2)国有土地使用权的可抵押范围

　　①根据《担保法》第34条第3项和《城市房地产管理法》第47条第2款的规定，采取出让方式取得的国有土地使用权可以抵押。出让国有土地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押。

　　②根据《担保法》第36条第1款、《城市房地产管理法》第47条第1款和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条的规定，国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。这里的国有土地使用权，不以出让国有土地使用权为限。

　　3)集体土地使用权的可抵押范围

　　①根据《担保法》第34条第5项以及《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的规定，依法承包并经登记的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包人的同意。

　　②根据《担保法》第36条第3款的规定，以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押;该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。

例题：可以设定抵押权的土地权利包括()等。

　　A.法律允许单独流转的国有土地使用权

　　B.依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权

　　C.依法承包并未登记的集体荒山的土地使用权

　　D.农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡(镇)村企业集体土地使用权

　　答案:ABD

　　解析: 依法承包并未登记的集体荒山的土地使用权，不可设定抵押权的土地权利。可以设定抵押权的土地权利。

　　2、土地租赁权的含义

　　(1)土地租赁权概念

　　土地租赁权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。土地租赁权是指通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权。与土地使用权相比少了一项处分权。主要包括土地转租、农村土地转包、城市土地出租。可分为有期限的或无期限的土地租赁权。

　　(2)土地租赁权的内容及限制

　　1)土地租赁权的基本内容

　　土地租赁是土地使用权人在保留土地合法使用权的条件下，承租权人在一定期限内以支付租金为代价对土地进行使用和收益，因此，土地承租权人享有租用土地的占有权、使用权、收益权。土地承租权人不享有土地使用权，无权行使转让或者抵押等处分权。依《合同法》第224条的规定，经土地使用权人的同意，土地承租权人可以将之转租，转租期限不得超过承租期限。

　　2)土地承租期间新增建筑物的归属

　　按照房屋所有权与土地使用权主体统一的原则，确定地上建筑物、其他附着物的所有权归属。土地使用权出租后，承租人仅享有租期内对土地的占有、使用、收益，但并非土地使用权人;原土地使用权出让合同仍由作为出租人的土地使用权人继续履行，租期届满而土地使用权期未届满时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。而租赁土地使用权人投资建造的地上建筑物、其他附着物，依土地使用权与房屋所有权主体统一和“房地一致”的原则，其所有权归属于该租赁土地使用权人。这两者的区别应予以注意。

　　3)土地承租期间使用权转移对承租权的效果

　　土地使用权人将其权利出租后，在租赁期内又将其权利转让、抵押的，仍需保护原承租人的利益，维护原租赁合同的效力。

　　4)承租人的优先购买权

　　参照《合同法》第230条的规定，确认承租人的优先购买权。法律为保护承租人的权益，赋予其此种特权。因租赁合同为持续性合同，出让国有土地使用权的承租人对土地进行了一定的投资，故需要对租赁物长期使用和收益。对此，法律应当加以特殊保护，以鼓励承租人进行投资，实现土地资源的高效利用。

　　5)出租人的交付义务

　　出租人依约应将土地的占有和使用提供给土地承租权人而未按期提供，但尚未造成土地租赁合同提前终止的，出租人应当承担违约责任;由此造成土地承租权人损失的，应负赔偿责任。

　　6)承租人的租金义务

　　土地使用权的取得以向土地使用权人支付一定数额的租金为代价，根据租赁合同对租金支付方式、数额、期限的约定，土地承租人负有按约定支付租金的义务。土地承租人不缴纳、不足额缴纳租金或者不按期缴纳租金，未达法定期限，没有被收回土地承租权的，土地承租权人应当支付违约金，承担违约责任。

　　7)承租人遵守土地使用权出让合同的义务

　　《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第2l条规定，土地使用权出租后，承租人应遵守土地使用权出让合同规定的合理利用土地的义务，不得随意改变原有的土地用途;需要改变土地使用权合同规定用途内容的，必须征得出租人的同意，并依法经过审批，重新签订土地使用权出让合同，调整出让金，办理登记手续。

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