《土地管理基础知识》考试复习资料(13)

    (一)地价管理的目的(掌握)

　　一、内容提要：

　　1.地价管理的目的

　　2.地价管理的措施

　　3.地价管理的内容

　　4.城镇基准地价与标定地价

　　5.城市地价动态监测

　　6.土地估价行业行政管理

　　7.我国土地价格管理发展历程

　　二、考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对地价管理知识的理解与掌握程度。

　　三、考试基本要求

　　掌握：地价管理的目的、措施、内容，城镇基准地价与标定地价。

　　熟悉：城市地价动态监测，土地估价行业行政管理。

　　了解：我国土地价格管理发展历程。

　　四、内容辅导：

　　(一)地价管理的目的(掌握)

　　地价管理，是政府为规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法权益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。

　　地价管理的目的在于：

　　1、通过地价管理，防止地价暴涨

　　土地是城市社会经济活动的载体，地价的暴涨将影响到各部门的经济发展，出现土地投机行为，造成土地大量囤积和资产的浪费，给生产和生活等领域带来不利影响。因此，为了防止地价暴涨对经济可能产生的危害，除了采取行政手段干预土地市场外，也需要通过地价管理，通过制订一系列严格而又规范的地价管理政策和制度，加强对地价暴涨的管理。

　　2、通过地价管理，防止土地投机

　　城镇土地是有限、宝贵的资产，由于其位置的不可移动性，极易造成对土地的垄断，特别是位置优越的地块。为防止单位和个人对土地的无效占用，大量闲置引地，等待地价上涨，靠囤积土地获取暴利，需要进行地价管理。

　　3、通过地价管理，促进土地的合理利用

　　为促进土地资产的合理利用，发挥最大的经济效益，必须建立有效的地价管理政策，使每块土地都能达到合理利用。通过地价管理政策的实施，使不能合理利用土地的使用者，将其使用的土地转移出去，给能发挥土地最大潜力、支付最高地价的使用者使用。

　　4、通过地价管理，规范交易双方的行为，建立规范的市场在土地交易活动中，有的交易双方为了逃避国家税收，采取虚报、瞒报地价的非法手段，进行土地交易活动。为此，需要制订地价管理政策，使交易双方或一方要为虚报、瞒报而付出代价。

　　5、通过地价管理，规范土地估价的方法，提高土地估价精度

　　地价管理政策影响下的土地市场，可减少各种非规范交易行为的发生，使土地估价方法统一，有效数据、样本增加，提高土地估价成果的精度。

　　6、通过地价管理，防止国有土地收益流失

　　通过地价管理，对单位和个人将划拨土地使用权进行转移的行为和协议出让土地等行为进行有效管理，可以有效防止目前各地普遍存在的国有土地收益的流失，逐步建立起规范、合法的土地使用制度。

    例题：通过地价管理，可起到()等作用。(2000年土地管理基础试题)

　　A.防止地价暴涨

　　B.防止土地过度投机

　　C.规范交易行为

　　D.加大土地供给量

　　(二)地价管理的措施(掌握)

　　1.提供地价信息

　　为了维护土地市场交易双方的利益，有关部门及时收集和公布地价信息，为社会各界提供参考。

　　2.制订地价标准

　　通过制定基准地价和标定地价，为土地市场交易提供价格参考。制定基准地价和标定地价并实行定期公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。

　　3.宏观调控地价水平

　　对土地价格进行宏观调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。

　　4.监管土地估价行业

　　土地行政主管部门变事前审批为事后监管，进一步加大监督检查力度。各级土地行政主管部门定期对土地评估机构及其出具的土地估价报告进行随机抽查和评议。土地评估机构的抽查评议结果要及时在网上或其他新闻媒体上向社会公布，使社会公众了解执业机构和人员的真实资格、信誉情况。要建立机构和个人的执业档案，将机构和人员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规行为等情况记入执业档案，向社会公布，提供社会查询。

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　　(三)地价管理的内容(掌握)

　　1、定期公布基准地价、标定地价制度

　　《城市房地产管理法》第三十二条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”

　　2、建立土地价格评估制度

　　《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”

　　3、房地产价格评估人员资格认证制度

　　《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”

　　4、建立土地交易价格申报制度

　　《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。土地交易权利人转让土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。

　　5、制定协议出让国有土地使用权最低限价

　　《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区;协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

　　例题：按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于()的基础上，确定其成交地价。(2000年土地管理基础试题)

　　A.基准地价

　　B.标定地价

　　C.政府最低限价

　　D.宗地评估价

　　答案：C

　　解析：《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

　　6、政府行使优先购买权

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

　　例题：目前我国需要建立的地价管理制度主要有()。(2002年土地管理基础试题)

　　A.地价评估制度

　　B.土地交易价格申报制度

　　C.基准地价、标定地价定期公布制度

　　D.土地使用权出让的计划管理

　　答案：ABC

　　(四)城镇基准地价与标定地价(掌握)

　　1、基准地价概念

　　基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

　　例题：在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于()。(2002年土地管理基础试题)

　　A.区域平均地价

　　B.市场价格的平均值

　　C.成交地价的平均水平

　　D.评估价格的平均值

　　答案：A

　　解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。　

    2、基准地价的作用

　　(1)建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务;

　　(2)为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据;

　　(3)充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式;

　　(4)为征收土地税费提供依据;

　　(5)是政府制定协议出让最低价标准的依据;

　　(6)为政府管理地产市场提供价格数据;

　　(7)为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供依据。

　　3、基准地价的表现形式

　　常见的基准地价表现形式有：

　　①级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。

　　②区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。

　　③路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

　　4、标定地价概念与作用

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。国家实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

　　标定地价的作用：

　　(1)标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据;

　　(2)标定地价为企业清产核资核股份制改造中确定土地资产量提供依据;

　　(3)标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据;

　　(4)标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。

　　例题：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行()的定期公布制定。(2002年土地管理基础试题)

　　A.市场交易价格

　　B.出让价格

　　C.宗地地价

　　D.标定地价

　　答案：D

　　解析：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

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　　(五)城市地价动态监测(熟悉)

　　1、城市地价动态监测概念

　　城市地价动态监测是指根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。

　　2、城市地价动态监测的目的与作用

　　通过城市地价动态监测，可以调查城市地价的水平及变化趋势，及时向社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府加强地价管理和宏观调控土地市场提供决策依据。

　　3、城市地价动态监测的基本程序

　　城市地价动态监测的基本技术程序如下：

　　(1)确定地价动态监测的范围;

　　(2)建立以地价监测点为基础的地价动态监测数据源;

　　(3)采集并处理监测数据;

　　(4)根据监测目标选择地价动态监测指标;

　　(5)计算各类地价动态监测指标;

　　(6)对城市地价状况进行综合分析和评价;

　　(7)编制城市地价动态监测报告;

　　(8)发布城市地价动态监测信息。　

    4、地价监测点设立及信息采集的基本要求

　　(1)地价监测点的设立原则

　　1)代表性原则，指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性;

　　2)确定性原则，指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定;

　　3)稳定性原则，指设立的地价监测点的土地条件、利用状况以及周围土地的，利用条件比较稳定，在较长时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况;

　　4)标识性原则，指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。

　　(2)地价监测点设立的基本步骤

　　1)在土地定级基础上地价区段的划分

　　①地价区段划分的要求

　　(A)在土地定级基础上分用途划定;

　　(B)在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致;

　　(C)在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划引件等基本相同;

　　(D)各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性;

　　(E)各地价区段彼此相连，能够完全覆盖被监测范围。

　　②地价区段划分的方法

　　(A)以土地级别、基准地价或交易样本地价为依据，在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线;

　　(B)在地价等值线的基础上，以土地级别界线、宗地界线、街区道路、河流以及其它线状地物为依据，在工作底图上勾勒出各地价区段的边界;

　　(C)在实地查勘的基础上，根据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在工作底图上，通过编号、图形整饰形成地价区段分布图;

　　(D)以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并进行地价区段登记。各用途实际土地面积根据城镇地籍调查结果计算。

　　2)地价区段内地价监测点的布设要求

　　①地价监测点为形状规则，独立宗地或者地块，具有明确的界限;

　　②地价监测点现状的容积率、开发程度、面积规模等，应与所在级别和地价区段的设定状况相近;

　　③地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，直辖市不应低于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其它城市不应低于60个;各用途地价监测点的数量应尽可能均衡;

　　④地价监测点的分布密度至少应达到每区段l～2个。

　　3)地价监测点初始资料的采集

　　地价监测点布设与初始资料采集的方法如下：

　　①以标有地价区段界线的工作底图为基础，在各个地价区段范围内选择符合条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标注在工作草图上;

　　②查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料进行整理，记入监测点登记表，没有登记资料的初选监测点根据实地勘察调查的情况填写监测点登记表;

　　③根据工作草图的标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、宗地周边环境的调查、土地实际利用状况的调查、宗地影像资料的获取等;

　　④根据勘察的资料对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定地价监测点;

　　⑤对监测点进行统一编号，编号包含全国行政区划序号信息、城市类别信息、土地级别序号信息、土地用途类别信息、城市内监测点序号信息;

　　⑥经分析和筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包括：监测点权利状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价格状况资料和其它资料等。

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　　4)地价监测点上图与资料建档。

　　①绘制地价监测点分布图，标明各地价监测点的代表符号、编号，以及其它图件要素;

　　②建立监测点资料档案。

　　(3)地价监测点的维护

　　1)地价监测点定期检查　

    每年要对地价监测点进行全面跟踪检查，并对检查情况进行登记。地价监测点的检查内容有：

　　①使用状况方面，包括用途是否发生变化、建筑面积是否变化、内部基础设施是否改变、是否发生地质灾害等;

　　②)周边环境方面，包括总体规划是否调整、是否增加重要的基础设施和公共设施等;

　　③权属关系方面，是否发生交易行为、是否分割或者合并、是否设定新的权属限制等方面。

　　2)地价监测点更新

　　地价监测点原则上应保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新：

　　①地块或地块上建筑物灭失;

　　②地块用途发生改变;

　　③地块被合并或分割;

　　④地块地质条件发生规模较大的恶性改变;

　　⑤土地被长期低效利用;

　　⑥城市主城区或建成区扩容。

　　地价监测点的更新可分为原监测点删除的更新、新监测点替代原监测点的更新和净新增监测点的更新。新监测点和净新增监测点的设立可参照地价监测点的设立步骤。地价监测点更新的数量每年不得超过该城市地价监测点总数的l0%。当遇到城市土地级别调整、基准地价更新时，原则上保留90%以上的原有监测点，并在原有监测点的基础上，进行监测点的扩充。

　　3)建立地价监测点资料库

　　地价监测点须建立专门的资料库，并对资料进行及时的分类管理，资料库管理的资料主要包括：

　　①初始登记资料，包括：城市地价监测点登记表(初始)、地价区段登记表(初始)、地价监测点分布图、地价区段分布图、地价监测点宗地图、地价监测点影像照片等;

　　②变更登记资料，包括：各监测年度的城市地价监测点登记表(变更)、地价区段登记表(变更)、地价监测点变更统计表等;

　　③各季度、年度成果资料，包括：地价监测点(季度)调查表、地价动态监测指标(季度)调查表、土地招标拍卖挂牌出让情况(季度)调查表、土地交易样本(季度)调查表、地价监测点(年度)调查表、地价动态监测指标(年度)调查表、房屋交易样本(年度)调查表、土地(年度)供需情况调查表、房屋(年度)供需情况调查表、土地面积调查表、相关社会经济指标(年度)调查表、城市基准地价更新情况调查表、地价监测点评估技术要点表、地价监测点分布图、土地交易样本分布图、房屋交易样本分布图、城市地价状况年度分析报告、地价监测点评估报告等。

　　(4)地价动态监测数据采集

　　1)地价动态监测数据的内容

　　①地价监测点数据，分为初始采集数据和常规采集数据，其中，初始采集数据包括监测点的土地权属状况、土地实际利用状况、地价影响因素、监测点设定条件、监测点价格状况等基本情况;常规数据采集重点为监测点在监测时段的现状条件下评估地价、设定内涵条件下评估地价、评估时间及评估人等。

　　②土地交易样本数据，为土地交易的相关数据。

　　③房屋交易样本数据，为房屋交易的相关数据。

　　④城市一般数据等，为土地年度供需统计数据、房屋年度供需统计数据、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料等。

　　2)地价动态监测数据采集方法

　　监测点数据分为基础数据和监测点地价。

　　监测点基础数据在地价监测点布设过程中通过初始调查进行采集，但要及时进行核实和变更采集。

　　监测点地价通过对监测点市场价格的评估获取，有关监测点地价评估的原理和方法须遵循《城镇土地估价规程》;如果设立的监测点为土地交易日期在1年以内的交易样本，其地价可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正得到。

　　监测点年度数据每年采集一次，监测点年度地价基准日设定在每年的12月31日;监测点季度数据每季度采集一次，通过抽样采集，各类别监测点抽样数不得低于其总数的10%，监测点季度地价基准日设定在各季度的最后一日。

　　监测点地价评估要求如下：

　　①监测点现状条件下评估地价与设定内涵条件下评估地价分别评估，评估值为监测点地面价;

　　②监测点地价为土地使用权价格，且不考虑他项权利限制;

　　③监测点设定内涵条件下评估地价所对应的年限均为相应用途的法定最高年限，监测点现状条件下评估地价所对应的年限是相应用途的剩余使用年限;

　　④应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法;

　　⑤监测点地价评估报告采用统一的格式;

　　⑥每一个监测点应由两名注册土地估价师评估并签字。

　　土地交易样本数据通过市场调查采集，采集的渠道主要是土地交易市场、土地交易登记部门和实际的市场调查，每季度采集一次。　

    房屋交易样本数据通过市场调查采集。数据采集的渠道主要是房地产市场管理部门和实际市场调查，包括房价和房屋租金水平等，采用样本调查的方法采集，每年度采集一次。

　　城市一般资料每年度采集一次，其中土地供需资料、城市基准地价资料主要通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。采集的渠道主要是国土资源管理部门房屋供需资料主要也是通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。采集的渠道主要是房地产市场管理部门;城市社会经济统计资料主要通过资料查询的方式采集。采集的渠道主要是统计部门和相关管理部门。

　　例题：地价监测点的设立原则包括()。

　　A.代表性原则

　　B.确定性原则

　　C.稳定性原则

　　D.标识性原则

　　答案：ABCD

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　　(六)土地估价行业行政管理(熟悉)

　　1、土地估价行业行政管理的主要规章制度

　　目前我国土地估价行业行政管理的主要规章制度有：

　　(1) 土地价格评估机构登记管理及资质评级制度。

　　第一、《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定：①申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。有二名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作;有四名以上土地估价师和20万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地省级行政区范围内从事土地估价工作;有七名以上土地估价师和50万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在全国范围内从事土地估价工作。②国家核拨经费的事业单位、科技性的社会团体设立不具备企业法人条件的土地价格评估机构，由该单位申请登记，经工商行政管理部门核准，领取营业执照后，方可从事土地估价活动。各级土地管理部门已批准设立的土地估价事务所、地产咨询服务中心等从事土地价格评估的机构，具备法人条件而尚未进行企业法人登记的，应按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和本通知的要求，向工商行政管理部门申请企业法人开业登记;已设立的不具备企业法人条件的土地价格评估机构，尚未进行营业登记的，应向工商行政管理部门申请营业登记。③经工商行政管理部门登记注册的土地价格评估机构，应于登记后30日内到土地管理部门备案。其中，在全国范围内从事土地估价工作的，到国家土地管理局备案;在省级行政区范围内从事土地估价工作的，到省级土地管理部门备案。

　　第二、《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》(国土资发[2002]237号)规定，根据国务院关于改革政府行政审批制度的要求，经研究，决定改革土地估价人员和机构监督管理方式。现就有关问题通知如下：一是土地估价师资格应通过公开考试取得。从2003年度开始，土地估价师考试工作由中国土地估价师协会组织，考试合格者，由中国土地估价师协会核发国土资源部统一印制的土地估价师资格证书，具体办法由中国土地估价师协会制定和公布。二是土地评估中介机构实行向土地估价行业自律组织注册的制度。土地行政主管部门不再评定土地评估机构的资质等级。今后，凡按照原国家土地管理局、国家工商行政管理局联合下发的《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》(〔1995〕国土〔籍〕字第10号)规定的条件，在工商管理部门办理登记，领取了《企业法人营业执照》，取得土地评估的资格，并遵守土地估价行业自律规范的中介服务机构，可向土地估价行业自律组织注册。其中，具有7名以上(含7名)专职土地估价师和50万元以上注册资金，具备在全国范围内从事土地评估业务能力的机构，向中国土地估价师协会注册。三是各级土地行政主管部门应将土地估价人员和评估机构的注册信息向社会公开，并提供查询服务。四是建立行业规范,加强行业监管。土地行政主管部门变事前审批为事后监管后，要进一步加大监督检查力度。从事土地评估的中介服务机构必须与政府主管部门彻底脱钩，按照“独立、客观、公正”的要求，独立进行土地估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并及时将土地估价报告和土地估价业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。各级土地行政主管部门要切实建立起抽查制度，定期对土地评估机构及其出具的土地估价报告进行随机抽查和评议。在全国范围内从事土地评估业务的机构，由国土资源部组织抽查评议;其他机构由省级土地行政主管部门组织抽查评议。土地评估机构的抽查评议结果要及时在网上或其他新闻媒体上向社会公布，使社会公众了解执业机构和人员的真实资格、信誉情况。要建立机构和个人的执业档案，将机构和人员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规行为等情况记入执业档案，向社会公布，提供社会查询。对不遵守土地估价的技术规范、弄虚作假评估，给国家、单位或个人造成损失的机构和个人，要根据有关法律法规和政策予以惩处。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(2) 土地估价结果确认制度。

　　《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发〔2001〕44号)规定，一是以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批。企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。二是加强对土地估价机构的监督管理。各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立抽查制度，进一步加强对土地估价机构的监管。各地要定期对土地评估机构和土地估价报告进行随机检查，组织土地估价行业协会及有关老师对被抽查的机构和报告进行集体评议，对违法违规的机构或个人进行处罚。土地行政主管部门作出处罚决定前，应进行听证，抽查结果和处罚决定要向社会公布。对在抽查评议中发现未与行政机关脱钩并改制而从事中介业务、土地估价报告和业绩清单不按规定备案、拒不接受主管部门检查、不遵守土地估价技术规范、弄虚作假评估的机构或个人，要视情节轻重，分别给予通报、警告、降低资质等级、吊销土地估价机构资质证书和土地估价师资格证书等处罚。今后，在国土资源部备案的土地估价机构和已报部备案的土地估价报告，由在国土资源部组织抽查。在省级土地行政主管部门备案的机构，由省级土地行政主管部门组织抽查，抽查结果应向我部报告。

　　(3) 土地估价报告备案制度。

　　《企业改制土地资产处置审批意见(试行)和土地估价报告备案办法》(试行)(国土资厅发〔2001〕42号)规定，一是备案范围包括企业改制涉及的土地估价报告，土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单。二是备案要求。①企业改制涉及的土地估价报告按以下要求报土地行政主管部门备案：企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，改制企业在土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续时，所涉及宗地的土地估价报告同时交付备案。企业改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的，改制企业在省级以上土地行政主管部门申请办理土地资产处置时，土地估价报告同时在省级以上土地行政主管部门备案;同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批分别到宗地所在省(区、市)备案。②土地估价项目业绩清单按以下要求报土地行政主管部门备案：在国土资源部备案的土地评估机构，其土地估价报告项目业绩清单报国土资源部备案，同时抄报机构所在地省级土地行政主管部门。在省级土地行政主管部门备案的土地评估机构，其土地估价项目业绩清单报省级土地行政主管部门备案。三是备案条件。①企业改制涉及的土地估价报告备案须具备以下条件：受托评估机构具有国土资源部和省级土地行政主管部门颁发的《土地评估机构资质证书》，从业范围符合资质证书的规定，并根据与委托方签订的合同约定条件出具了土地估价报告。土地估价报告符合土地估价报告规范格式要求，其内容完善，结构合理，表述清楚，资料真实可靠，依据充分。②土地估价项目业绩清单备案须具备以下条件：业绩清单所列的土地估价报告是土地评估机构独立或与其他机构合作完成，并已向委托方提交的土地估价报告;业绩清单应包括土地评估机构上一季度上述所有的土地估价报告;业绩清单应在规定时间上报，上报时间以当地当日邮戳为准。　

    (4) 土地估价师资格考试制度。

　　《城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”《土地估价师资格考试办法》;自2006年度起全国土地估价师资格考试原则上每年举行一次，报考人员自由选择报考科目的种类和数目，考试合格成绩在连续3个考试年度内滚动有效，全部考试科目合格者，获得国土资源部统一颁发的《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。

　　(5) 土地估价师继续教育制度。

　　《土地估价师继续教育暂行规定》(国土资发[2001]170号)规定，接受继续教育是土地估价师的权利和义务，土地估价师必须按本规定接受继续教育。中国土地估价师协会在国土资源部业务主管部门的指导下，具体负责土地估价师继续教育的组织实施工作。继续教育内容要具有针对性、实用性和先进性，主要包括：①国家相关法律法规和政策;②土地估价准则及操作规程;③土地估价新理论、新技术、新方法;④土地估价实务;⑤国外不动产估价技术及发展动态;⑥与土地估价相关的专业知识。继续教育坚持理论联系实际、按需施教、讲究实效的原则采用多种形式进行。土地估价师必须参加以下经认可的继续教育活动：参加各种专业培训班、研讨班(会)以及专题讲座;参加大专院校专业课程进修;出国进行专业考察、业务培训、参加国际性专业会议;承担土地估价方面的研究项目、公开出版专业著作或发表专业论文等其他经认可的继续教育形式。土地估价师换证前必须按规定接受一次专门业务的继续教育培训。土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于100学时。继续教育工作的考核，为保证土地估价师继续教育质量，中国土地估价师协会应对各地、各单位组织的土地估价师继续教育工作进行检查、考核，检查、考核情况应及时报国土资源部业务主管部门备案。土地估价师继续教育实行登记制度。凡参加了经认可的土地估价师继续教育形式的土地估价师，其接受继续教育的情况应及时在《土地估价师继续教育培训证书》上登记。《土地估价师继续教育培训证书》由国土资源部统一组织印制、核发。土地估价师在规定期限内未达到规定的继续教育学时的，国土资源部注销其土地估价师资格，不再换发《土地估价师资格证书》。

　　2、土地评估机构和从业人员的执业情况监管

　　《城市房地产管理法》第五十六、五十七条对房地产价格评估机构提出了具体要求，在法律上明确了实行土地估价机构资质评级制度。

　　国土资源管理部门对土地估价机构的管理，应采取间接管理为主，通过定期对土地估价机构从业水平、估价质量、信誉水平等方面的评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构和估价人员加强自律，提高业务水平，树立和维护自己的信誉。

　　3、土地估价师资格考试与认证

　　土地估价工作应由熟悉估价理论和方法又了解当地地价水平及影响地价因素的专门人员进行。为了保证土地估价成果的准确性，同时吸收社会各行各业，有关部门和单位参与土地估价工作，要由国土资源部门会同有关部门进行土地估价人员的资格认证，提高从业人员水平。《城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”国土资源部《关于组织2006年度全国土地估价师资格考试工作的通知》(国土资源厅发[2006]129号)中明确：自2006年度起全国土地估价师资格考试原则上每年举行一次，报考人员自由选择报考科目的种类和数目，考试合格成绩在连续3个考试年度内滚动有效，全部考试科目合格者，获得国土资源部统一颁发的《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。2006年以后取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》的土地估价师，需要通过实践考核，进行执业登记后方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。2006年9月印发了《土地估价师资格考试办法》。

　　4、指导和监督土地估价行业协会工作

　　土地估价行业协会要切实改进对土地评估机构及执业人员自律性管理，拟定并组织实施评估执业准则和职业道德准则，加强各项自律性管理制度的建设，组织开展对评估机构和执业人员执业质量的监督检查，大力推动评估行业诚信建设，建立完善有效的行业自律性管理约束机制，对违反评估执业准则和职业道德准则的机构和人员进行处罚。

　　例题：《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定，申请设立土地价格评估机构，有()名以上土地估价师和()万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。

　　A.15

　　B.210

　　C.420

　　D.750

　　答案：B

　　解析：《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定：①申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。有二名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。

　　七)我国土地价格管理发展历程(了解)

　　从土地使用制度改革至今近20年来，我国地价管理从无到有，在法制、机制和制度建设方面已取得了重大进展：

　　1、建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系

　　国土资源部门围绕地价管理的法制、机制和制度建设，先后从土地取得、土地供应、有偿使用、土地转让、土地资产处置以及市场调控等方面制定了一系列规章制度，为充分发挥市场机制形成土地价格创造了市场环境。在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变;在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》，对国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)、授权经营等有偿使用方式进行了规范;在土地市场交易行为的规范方面，下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，部署了土地市场的治理整顿，有效抑制了违规交易行为;在地价确定和监控方面，建立专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。

　　2、形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准

　　为合理确定土地出让价格，国家土地管理局于1993年6月颁布了《城镇土地估价规程》(试行)，对城镇地价的评估工作进行了规范，自此，基准地价的评估工作在全国迅速开展起来。2003年以来，国家还制定颁布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》两个国家标准和《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》三个行业标准。这些标准已成为土地估价与地价管理应遵循的技术规范。

　　3、建立起了具有中国特色的、以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系

　　自1999年以来，国土资源部将直辖市、省会城市、计划单列市以及非农人口在100万以上的大城市纳入了新一轮国土资源大调查土地价格调查的范围，在全国启动新一轮基准地价更新工作，并加大地价信息公开力度。目前，全国99%以上的城市、85%以上的县城和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。同时，在25个省、自治区、直辖市部署开展丁农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。

　　4、建立了城市地价动态监测体系

　　2001年以来，在城市基准地价更新的基础上，建立了覆盖直辖市、计划单列市、省会城市以及长江三角洲、珠江三角洲、京津地区50个主要城市的，以标准宗地的标定地价为监测对象的城市地价动态监测体系。全面系统地对城市地价及相关信息进行动态监测、收集、整理和分析，及时把握土地市场地价动态变化，为领导机关决策提供科学依据，为市场投资提供服务。有关监测成果在宏观调控中发挥了重要作用。

　　5、造就了具有较高专业素质的土地估价队伍，土地估价行业

　　目前，通过国家考试认证，取得土地估价师资格的人员共有27000余人，从事土地估价的机构近2000家。适应建立和完善市场经济体制和改革政府行政审批制度的要求，进行了土地评估机构与政府主管部门脱钩工作，取消国有企业改制土地估价结果确认制度，建立了土地估价报告备案制度，改革了土地估价人员和机构监督管理方式，从根本上解决了土地评估行业平等竞争和独立、客观、公正执业问题。目前，土地估价行业已成为社会主义市场经济健康运行不可或缺的中介行业，在国有企业改制、城镇基准地价评估确定、地价动态监测等工作中发挥了重要作用。

　　地价作为反映一个地区和城市经济社会发展水平和土地供求状况的指标，是由市场决定的。土地市场发育和规范的程度，要以地价形成机制的状况来衡量。因此，下一步深化地价管理改革基本思路是，以贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》精神为指导，以落实严格的土地管理制度为前提，以建立反映土地资源稀缺约束条件的土地价格体系和管理制度为目标，进一步深化改革，从严从紧控制建设用地供应总量;大力推进土地市场建设，完善地价形成机制;加大土地供应调控力度，稳定土地价格;研究土地节约集约利用的地价政策，发挥地价杠杆调节作用;建立健全土地市场动态监测制度，积极引导合理的土地需求;加强土地估价行业监管，提高服务质量。

　　例题：《土地估价师继续教育暂行规定》(国土资发[2001]170号)规定，土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于()学时。

　　A.30

　　B.60

　　C.80

　　D.100

　　答案：D

　　解析：土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于100学时。

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