《土地管理基础知识》考试复习资料(12)

    土地市场概念

　　一、内容提要：

　　1.土地市场概念

　　2.土地市场的特点

　　3.土地市场的分类

　　4.土地市场的功能

　　5.土地市场的运行机制

　　6.我国土地市场的现状

　　7.土地市场管理的内容

　　8.土地市场供需调控

　　9.土地使用权转让

　　10.土地使用权抵押的概念和条件

　　11、土地使用权租赁的概念

　　二、考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对土地市场交易与监管知识的理解与掌握程度。

　　三、考试基本要求

　　掌握：土地市场概念、特点、分类，监管调控的内容，土地使用权转让概念和内容，土地使用权抵押概念和条件。

　　熟悉：土地市场的功能、运行机制，土地使用权租赁的概念。

　　了解：我国土地市场现状与发展过程。

　　四、内容辅导：

　　(一)土地市场概念(掌握)

　　1、狭义的土地市场

　　土地市场的概念，有狭义和广义之分。狭义的市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所，不动产交易所等。我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。

　　2、广义的土地市场

　　广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，土地市场由于其经营的产品具有价值大，位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成。因此，土地市场的内涵一般难以用狭义的市场定义来概括，而应包括中间商、代理商、金融信用、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。

　　3、土地市场的主体和客体

　　(1)土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。

　　A.供给者。供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者(含经营者)。

　　B.需求者。需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。

　　C.中介者。由于土地市场信息缺乏，交易过程需大量的专业知识，而普通买者并非经常参与土地交易。因此在土地市场上，通过土地供求双方直接面议成交的仅为少数。对于大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介机构(如经纪人等)来完成。可见，土地交易中介者是土地市场中的一个重要主体。

　　D.管理者。市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者包括国家的有关部门，如土地、房地产、物价、工商行政、税务等管理部门。除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理。

　　(2)土地市场客体。市场客体是市场交易的对象。土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。因此，土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。

　　例题：土地市场主体包括()。

　　A.供给者

　　B.需求者

　　C.土地本身及其产权关系

　　D.中介者和管理者

　　答案：ABD

　　解析：土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。

　　(二)土地市场的特点(掌握)

　　土地市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规定性。但是，土地是一种特殊形态的商品，具有区别于一般商品市场的明显特点。

　　1、交易实体的非移动性。一般市场交换表现为商品实体的运动，而土地在交易过程中，交易对象不移动，只发生货币运动和使用者的移动，其实质是土地产权契约的交易。因此，土地交易往往以一定的契据等法律文件为依据，权利的取得必须以法律为依据方为有效，并按权属管理和市场管理的需要进行变更登记，使其权属的变更得到法律确认。

　　2、土地市场的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市场基本上是一个地方市场，土地必须原地出售。因此，不同地区由于经济发展水平不同，土地市场产生和发展的动力也不完全相同，因而也就引起不同地区土地市场状况的不均衡。如我国目前土地市场明显地存在着沿海开放城市与内地一般城市、东部地区与中西部地区的差异。

　　3、土地市场的垄断性。土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。在实行土地公有制的国家和地区，所谓的土地买卖只是一定年限土地使用权的买卖，而不是所有权的买卖。土地的最终产权始终掌握在国家手中，用途由土地利用规划和城市建设规划限定，不能任意改变。所以，土地市场实际上是由政府控制的市场，因而价格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。

　　4、流通方式的多样性。土地作为耐用、高值商品，由使用期限长短、利用方式、开发程度、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的土地权属、利益关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。如除买卖外，租赁、分割转让、分期付款、产权交换、拍卖、招标、协议成交、抵押等交易方式在土地市场中相当普通。这种流通方式的多样化是土地市场特有的。

　　5、土地供给弹性小。土地是一种稀缺的资源，土地的自然供给完全无弹性，土地的经济供给弹性也很小。因此，在一定地域性市场内，土地价格主要由需求来决定。对土地的需求增加，地租上升，地价就随之上涨;反之，对土地的需求减少，地租则下降，地价也下跌。

　　例题：与一般商品市场相比，土地市场具有交易实体的非移动性、()等特征。(2000年土地管理基础试题)

　　A.土地市场的地域性

　　B.土地市场的垄断性

　　C.流通方式的单一性

　　D.土地供给的弹性小

　　答案：ABD

　　解析：应是“流通方式的多样性”。

　　土地市场的分类

　　(三)土地市场的分类(掌握)

　　中国土地市场是在中国社会主义经济制度的基础上建立起来的，是由多种市场构成的市场体系。中国土地市场体系按地域划分，分为城市国有土地使用权市场和农村集体土地使用权市场;按市场主体划分，分为涉外(国外或境外)市场和境内(中国大陆)市场。中国城市国有土地使用权市场按交易梯次划分，分为出让(一级)市场和转让(二级)市场、租赁抵押(三级)市场;中国农村土地市场，―按市场流转的客体(土地利用方向)划分，分为农地(耕地)使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。

　　按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。按土地交易方式，可以将土地市场分为：

　　1、土地使用权的出让市场。土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。

　　2、土地使用权转让市场。土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。土地使用权转让市场即土地二级市场，其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。

　　二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。

　　3.土地使用权租赁市场。土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁市场属于土地三级市场。

　　4.土地使用权抵押市场。土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权抵押市场属于土地三级市场。

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    三级市场是土地使用者之间进行的租赁、抵押活动。它是市场调节的开放市场。

　　三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成，明确区分三级市场，既有利于政府管理和调控土地市场，也有利于分析土地市场的交易状况，掌握真实的市场供求关系。尽管二、三级市场之间较难区分，有时出现交叉，但是严格区分三级市场结构对土地市场管理者来说是非常有价值的。

　　例题：土地使用权的出让市场是土地()级市场。

　　A.一

　　B.二

　　C.三

　　D.四

　　答案：A

　　解析：土地使用权的出让市场是土地一级市场.

　　(四)土地市场的功能(熟悉)

　　1.优化配置土地资源

　　土地资源的配置方式分为行政划拨方式和市场方式。单一的行政划拨方式效率低下，极易造成土地资源的巨大浪费。土地只有通过以市场为主的方式来进行配置，才能满足人类生产生活的需要，才能使土地资源配置优化。

　　2.调整产业结构，优化生产力布局

　　经济的健康发展，需要有合理的产业结构和生产力布局。以价格机制为核心的市场机制就像一只“无形的手”，时刻对一个国家或地区的产业结构和生产力布局依市场原则进行调整，以实现最大的经济效益。地租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆，是引导土地资源在不同产业中合理配置的重要信号。

　　3.健全市场体系，实现生产要素的最佳组合

　　市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基本生产要素，只有实现以市场配置为主，才能健全全社会的市场体系，最大限度发挥市场机制的作用，实现全部生产要素的最佳组合。

　　例题：土地市场的功能包括()。

　　A.优化配置土地资源

　　B.调整产业结构，优化生产力布局

　　C.健全市场体系，实现生产要素的最佳组合

　　D.流通方式的多样性

　　答案：ABC

　　(五)土地市场的运行机制(熟悉)

　　城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制。

　　1、市场机制

　　所谓市场机制，是对市场经济体制中基于经济活动主体的自身经济利益，在竞争性市场中供给、需求与价格之间相互依存和作用，连锁互动所形成的自组织、自耦合机能的理论概括。

　　城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。市场秩序能否形成，主要取决于市场机制能否发挥作用及其作用程度。

　　2、宏观调控机制

　　由于市场存在缺陷，市场机制存在失灵的一面，单纯依靠市场机制的调节作用不能使土地市场的运行到达有序状态。为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。政府宏观调控意图要通过市场机制来贯彻，调控目标要在市场运行中实现。宏观调控通过市场机制间接作用于企业活动。

　　例题：城市土地市场机制的核心是()市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。

　　A.竞争机制

　　B.供需机制

　　C.价格机制

　　D.管理机制

　　答案：A

　　解析：城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。

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　　(六)我国土地市场的现状(了解)

　　1、中国土地市场体系有其自身的特点

　　相对于西方发达国家的土地市场，中国土地市场体系有其自身的特点，主要表现如下：

　　(1)中国土地市场是政府驱动型市场。西方发达国家的土地市场，是随着资本主义经济的萌芽和发展自发地形成和发展起来的。中国在社会主义改造完成后进入计划经济时代，土地以行政划拨方式配置，没有土地市场。随着中国经济由计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨，土地流转已成为经济发展的必然要求。中国政府顺应经济发展的客观规律，适时地建立起符合中国经济体制改革要求的土地市场。1987年，中国政府决定在保持城市土地国有制的前提下，允许国有土地使用权通过协议、招标、拍卖等方式进行出让和转让。政府对进入土地市场的主体、客体都有严格的规定。同时，在土地市场建立初期，市场机制并不是自发地发挥作用，价格还不能完全通过市场的供给与需求自发地确定，这时的土地出让价格绝大多数是由政府来确定的。以后，随着土地市场的发展与完善，政府逐步放开了对土地价格的干预，提高了市场化的程度。

    (2)目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位。在中国土地市场体系中，目前城市土地市场占据主导地位，已经逐步走上比较规范的发展道路;而农村土地市场仍很不发达。近些年来，中国政府重点加强了城市土地市场的培育与管理，而农村土地市场仍处于探索和试验阶段。理论研究相对滞后，政策法规尚不规范统一，土地产权关系还不十分清晰等。所有这些问题，严重阻碍着农村土地市场的发育与完善。因此，目前农村土地市场的开放还是局部性的，各地的发展很不平衡。

　　(3)中国城市土地市场是垄断竞争型市场。根据《宪法》、《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，城市土地属于国家所有，土地所有权不进入市场。国家只对国有土地使用权实行有期限的出让、转让和出租等。在土地出让市场，也就是一级土地市场，土地的供给者只有国家，即国家对一级土地市场的供给进行垄断。每个城市每年要进入出让市场的土地数量、位置和用途等，都由各级政府根据市场需求和土地利用计划、规划等来确定。土地使用权的转让市场即二级土地市场则完全放开，土地供求双方可根据市场行情自由转让、出租和抵押土地使用权。

　　(4)在企业改制中实行土地政策性入市。中国改革开放前国有企业所使用的土地全部为行政划拨土地;为建立社会主义市场经济体制，自20世纪90年代初开始对国有企业进行改革，实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营、企业并购、破产等不同形式的改革，对企业改革涉及的土地使用权，根据企业类型和性质实行土地出让、租赁、授权经营、作价出资(入股)以及保留行政划拨等处置方式。除保留行政划拨等处置方式外，改制企业的土地使用权随企业改革而依国家政策进入市场。这种土地的供给、需求及土地资产价格受政策影响较大。

　　2、中国土地市场的现状

　　(1)国有土地使用配制范围和市场配制范围不断扩大，在全国全面实行了国有土地有偿使用制度;

　　(2)土地用途管制制度确立，政府对土地市场宏观调控得到了加强和完善;

　　(3)土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成;

　　(4)土地产权进一步细化和明确，土地权利体系进一步完善。

　　例题：中国土地市场体系有其自身的特点，具体有()。

　　A.中国土地市场是政府驱动型市场

　　B.目前中国农村土地市场在土地市场体系中占据主导地位

　　C.中国城市土地市场是垄断竞争型市场

　　D.在企业改制中实行土地政策性入市

　　答案：ACD

　　解析：目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位。

　　土地市场管理的内容

　　(七)土地市场管理的内容(掌握)

　　1、土地市场的宏观管理

　　土地市场宏观调控，是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段(主要包括产业政策、财政信贷政策和税收政策)和行政手段(主要包括规划和计划)，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。

　　土地市场宏观管理包括两个方面：

　　(1)土地市场供需管理;

　　(2)土地市场价格管理。

　　2、土地市场的微观管理

　　所谓土地市场的微观管理，是指国家通过法律、行政等手段对土地市场运行进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。

　　(1)对土地市场客体的管理

　　土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对土地市场客体的管理主要是限制允许进入市场的土地产权的范围。

　　(2)对土地市场主体的资质审查

　　①土地使用权出让人和转让人的资格。土地使用权出让人只能是国家，其代表是经国家授权的各级政府。凡因土地使用权的出让、转让而享有土地使用权的境内外的公司、企业、其他组织和个人，均可成为城镇国有土地使用权的转让人。

　　②土地使用权受让人的资格。作为土地使用权受让人的企业、其他组织或个人，不仅要有正当的用地理由，还要有支付土地出让、转让费用的能力或筹资能力，以及相应的经营管理能力。

　　(3)土地市场交易程序的规范

　　①土地使用权出让程序。

　　②土地使用权转让程序。土地使用权转让程序是：申请、批准、签约、公证、登记，

　　③土地使用权出租程序。土地使用权的出租必须符合一定的程序。一般要经过签约和登记两个阶段。

　　④土地使用权抵押程序。土地使用权抵押的手续较为简单，一般只需出示土地使用证，证明其土地使用权的真实性，并签订土地使用权抵押合同。签订抵押合同之后，必须予以登记。只有经过登记的抵押合同，才具有效力。土地使用权抵押一般向土地管理部门登记。

　　(4)土地市场中介管理

　　①对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查。所谓资质审查，是政府有关机构(房地产行政管理部门、国土资源管理部门、工商行政管理部门等)对从事土地中介服务的企业或个人进行资格审定和确认。

　　②对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督。政府除了对从事土地中介服务的企业与个人进行严格的资质审查外，还必须进行经常性的审查和监督。

　　例题(判断)：政府除了对从事土地中介服务的企业与个人进行严格的资质审查外，还必须进行经常性的审查和监督。()。

    答案：√

　　解析：政府除了对从事土地中介服务的企业与个人进行严格的资质审查外，还必须进行经常性的审查和监督。

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　　(八)土地市场供需调控(掌握)

　　1、土地市场供需调控的意义

　　(1)土地市场供需调控有利于稳定地价和房价;

　　(2)土地市场供需调控有利于土地利用结构的调整和优化;

　　(3)土地市场供需调控是优化土地资源配置、合理分配土地收益的重要手段。

　　2、土地市场供需调控的原则

　　(1)整合性利益原则;

　　(2)平等对待原则;

　　(3)控制与弹性管理原则;

　　(4)依法管理的原则。

　　3、土地市场供需调控的主要内容

　　(1)土地市场供需调控的方向

　　供需调控的方向包括两方面的内容：一是选择调控目标;二是确定调控措施的作用方向。选择调控目标的确定依据是一定时期内土地市场发展目标。确定调控措施的作用方向则需要在明确调控目标的基础上，对当前土地市场的运行状态和变化趋势进行分析。作用方向大致可分为两类：一类是刺激土地市场发展的措施，其作用方向是向上，如减免税收、降低贷款利率等;另一类是抑制土地市场发展的措施，其作用方向是向下，控制贷款规模、限制土地供给量等。一般来说，在土地市场景气循环的萧条阶段和复苏阶段，应采用作用方向向上的调控措施;在土地市场出现“过热”预兆时，应采用作用方向向下的调控措施。

　　(2)土地市场供需调控的时间

　　确定供需调控时间，也就是要确定何时开始调控，调控时间应持续多长。在确定土地市场供需调控的时间问题上，必须考虑以下三个方面：要考虑供需调控措施的决策时间;要考虑供需调控效应的滞后时间;要考虑调控效应的惯性。城市土地市场的供需调控必须与完善的土地市场监测预警系统相结合。

　　(3)土地市场供需调控的力度

　　供需调控力度大小与作为调控手段的变量的变化大小相关。在决定土地市场供需调控的力度时，要考虑如下因素;土地经济波动的幅度;调控手段从使用到产生效应的滞后时间;调控效应惯性大小;调控环境。

　　4、土地市场供需调控的措施

　　(1)发展计划和规划

　　土地利用计划，特别是年度计划，是把握土地入市环节，调控土地市场的有效手段。土地利用规划是政府控制土地供给量，协调供求关系，调节和稳定土地价格的重要手段，对土地市场具有宏观调控作用。

　　(2)财政政策

　　财政政策在调节土地市场发展速度和供求关系上发挥着重要的作用。主要有：

　　地租政策、税收政策和财政投资政策。税收政策作为财政收入政策对土地市场的供需调控作用体现在两个方面：通过对土地市场运行过程中不同环节进行征税实现对土地市场的调控;通过减免税实现对土地市场的调控。财政投资政策对土地市场的调控作用主要体现在财政投资的导向作用上，利用财政投资引导社会投资，以调整产业结构和调节地区差异。

　　(3)金融政策

　　国家金融政策是政府对土地市场供需进行调控的重要手段。金融政策对土地市场的调控可分为直接调控和间接调控。直接调控是指政府通过制定土地金融政策依靠中央银行直接干预土地信用业务的质和量。间接调控是指国家通过利率和贷款成数等金融杠杆来调节货币供应量和需求量，进而调控土地市场供需。

　　(4)土地储备制度

　　通过建立土地储备制度，政府掌握了城市土地的“统一收购权”和“垄断供应权”，土地储备中心成了代表政府在土地一级市场上供应土地的唯一渠道和机构实现了政府在土地一级市场上垄断土地供应的目标。

　　土地收购储备制度的运作主要包括土地收购、土地储备和土地供应三个程序。

　　①土地收购

　　土地收购是指根据市政府授权和土地储备计划，土地储备中心收购或收回市区范围内国有土地使用权的活动。其工作程序是申请收购、权属核查、征询意见、费用测算、方案报批、收购补偿、权属变更、交付土地。土地收购补偿费一般按被收购土地的开发成本计算。对于以出让方式取得的土地使用权，收购补偿费还应包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应付出的出让金部分。
 
    ②土地储备

　　对于进入土地储备体系的土地，在出让给新的土地使用单位以前，由土地储备中心负责组织前期开发和经营管理。

　　③土地供应

　　对进入土地储备体系的土地，由土地储备中心根据城市发展需要和土地市场需求制定土地供应计划，有计划地统一向用地单位供应土地。根据现行土地管理规定，储备土地的供应方式可分为招标拍卖挂牌出让和协议出让两种类型。

　　例题：土地收购储备制度的运作主要包括() 程序。

　　A.土地整理

　　B.土地收购

　　C.土地储备

　　D.土地供应

　　答案：BCD

　　解析：土地收购储备制度的运作主要包括土地收购、土地储备和土地供应三个程序

　　土地使用权转让

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　　(九)土地使用权转让(掌握)

　　1、土地使用权转让的概念

　　土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。具体而言，是指通过出让方式取得土地使用权的土地使用者，按照出让合同等有关规定的期限或条件，对土地投入一定资金进行开发后，通过有偿的出售、交换和无偿赠与等方式，把土地使用权单独或随地上建筑物、其他附着物的所有权转让给受让人。土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利和义务随之转移给受让人。

　　2、土地使用权转让的条件

　　在我国，土地使用权依法转让受法律保护，根据有关法律、法规的规定，以出让方式取得的土地使用权转让时应符合以下基本条件。

　　(1)按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

　　(2)按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

　　为规范土地使用权转让活动，土地使用权的转让还要受以下几个条件的限制：

　　①通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。转让合同终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

　　②土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。

　　③土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

　　④土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。

　　⑤原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金，办理土地出让登记手续后，才取得转让的合法权利，通过转让方式取得土地使用权的受理人，必须与转让人签订转让合同，并共同到土管部门办理土地使用权过户登记手续，换取土地使用证。

　　⑥土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权;土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。

　　3、土地使用权转让的方式

　　土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。

　　(1)土地使用权出售

　　土地使用权出售是指土地使用权的出售方将土地使用权转移给购买方，购买方为此支付土地使用权价款的行为。土地使用权的出售，只转移土地使用权，所有权仍属于国家。

　　(2)土地使用权交换

　　土地使用权交换，也叫“互易”，指当事人双方约定互相转移土地使用权，或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外的物的行为。它是以一方当事人需要支配对方的土地使用权为前提，是双方当事人的合意，是一种权利客体的交换。

　　(3)土地使用权赠与

　　土地使用权赠与，指赠与人(原土地使用权受让人或者再受让人)自愿将自己的土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示接受的法律行为。赠与的基本特征是无偿，与出售一样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家.

　　例题：国有土地使用权转让的方式包括()。(2000年土地管理基础试题)

　　A .出售

　　B.出租

　　C.交换

　　D.赠与

　　答案：ACD

　　解析：土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。

　　(十)土地使用权抵押的概念和条件(掌握)

　　土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。抵押权人不对抵押土地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益。土地使用权被当做贷款的担保，如果抵押人在借款合同期满后仍不能归还贷款，土地使用权将转归抵押权人所有，或者由抵押权人按法定程序处置。由于土地开发时间长、贷款数量大且风险较大，因而银行往往要求借款人将土地使用权或房地产作抵押，以规避贷款风险。

　　土地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征。

　　(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

    (2)土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

　　(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

　　(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

　　(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

　　例题：下列关于土地使用权抵押的概念和条件，正确的是()。

　　A.土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为

　　B.抵押权人不对抵押土地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益

　　C.用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权

　　D.土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押

　　答案：BCD

　　解析：土地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。

　　(十一)土地使用权租赁的概念(熟悉)

　　土地使用权租赁是指土地使用权者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地租赁行为在整个土地使用权租赁市场中比例较小。由于在土地使用权租赁中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金中收回投资，因而土地使用权租赁十分普遍，具体形式也多种多样。如商业柜台出租，各种铺面出租和住房出租等都包含着土地使用权的出租。

　　土地使用权租赁，承租人以支付租金为代价取得了对土地及地上建筑物、其他附着物使用的权利，但承租人只有使用的权利，不得改变土地用途，不得将承租权转让、转租、抵押或从事其他经济活动，它具有以下几个法律特征：

　　(1)土地使用权租赁双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移，这是土地使用权出租与转让方式的主要区别。

　　(2)用于租赁的地块必须具有法律上的依据。即必须是法律允许的地块，目前只有因出让、转让土地使用权等方式取得的土地使用权的民事主体具有这一权利，如果民事主体无合法原因擅自租赁土地(例如划拨取得的土地使用权)，仍属于非法行为。

　　(3)土地使用权租赁合同是有偿合同。出租人有义务将出租的土地交给承租人使用，并有权取得租金收益。相反，承租人有义务支付租金，有权利使用土地。

　　(4)土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利。

　　例题(判断)：商业柜台出租，各种铺面出租和住房出租等都不包含着土地使用权的出租。()。

　　答案：×

　　解析：商业柜台出租，各种铺面出租和住房出租等都包含着土地使用权的出租。

　　(十二)我国土地市场的发展过程(了解)

　　我国土地市场的形成与发展，是经济体制改革和对外开放的结果。

　　1.土地市场的萌芽阶段

　　1978年农村实行家庭联产承包责任制，土地所有权与使用权开始分离。与此同时，城市土地使用制度开始改革，1980年，我国开始向中外合资企业收取场地使用费，1982年，深圳开征城市土地使用费。1987年，国务院批准在深圳、上海、天津广州、厦门、福州等城市进行土地使用制度改革试点。1988年修订后的《土地管理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立。我国开始了通过市场机制配置土地资源的尝试。

　　2.土地市场的形成阶段

　　1990年，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布实施，中国土地市场建立和发展有了法律依据。土地资源的市场配置在全国展开。1992年，邓小平同志南方谈话和十四大以后，全国土地市场的培育、发展进程大大加快。到1992年底，全国除西藏外的29个省(市、区)都已经开展土地出让工作。这一时期，全国各地大搞开发区建设，土地投机盛行，炒卖土地现象非常严重。为此，1993年，国务院开始整顿土地市场。1992年发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定划拨土地使用权转让、出租、抵押的条件和相关规定。

　　3.土地市场的发展与完善阶段

　　1995年《城市房地产管理法》颁布之后，城市土地市场发展进入一个新的阶段。1998年国土资源部成立以来，土地市场逐步发展和完善。1999年，国土资源部下发了《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，严格限定行政划拨供地和协议出让土地的范围，并限定了协议出让土地使用权的最低价格。2000年国土资源部下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，2001年，国务院下发了《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》，从严格控制建设用地供应总量，严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行土地使用权招标、拍卖，加强土地使用权转让管理，加强地价管理和规范土地审批的行政行为等六个方面，提出了具体要求。2001年6月，国土资源部下发了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》，强调建立健全建设用地供应总量控制制度、城市建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、土地登记可查询制度和集体决策制度。

　　为了规范协议出让土地行为，限制划拨土地使用范围，建立完善的招标拍卖挂牌制度，2001年，国土资源部发布了《划拨用地目录》，细化了划拨与有偿的范围，对不符合划拨目录的建设用地，必须有偿使用。2002年5月国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定各类经营性用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。2003年6月国土资源部颁布了《协议出让国有土地使用权规定》，规定不符合招标拍卖挂牌出让条件的国有土地，方可协议出让。2004年10月，国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》指出各地必须禁止非法压低，地价招商，除按照现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让，推行土地资源的市场化配置。2006年5月31日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)，进一步完善了国有土地使用权制度。这一阶段，国企改制中划拨土地使用权改革也逐步推行。1998年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革中涉及的划拨土地使用权管理作出了较详细的规定。1999年，国土资源部发布了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》。

　　这一阶段，土地市场中介队伍也逐步发展壮大，土地评估行业行政管理制度逐步健全。

　　例题(判断)：1995年出台的《城市房地产管理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立。()。

　　答案：×

　　解析：1988年修订后的《土地管理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立。

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