土地估价实务:不同性质土地使用权的估价二

　　3、价值标准：经出让取得的土地使用权是当前各种土地使用权形式中一种比较完整意义上的土地使用权，一般应体现其完全市场条件下应有的价值，所以估价应采用公开市场价格标准。

　　4、估价方法及有关事项：

　　应采用基准地价修正法进行，但需要有一个完整的修正体系(内销、外销);可采用市场比较法，但要注意有的比较实例需要交易情况修正。另外，其成交价格的内涵可能与评估对象的价格内涵不一致。如，有的是熟地楼面价(或地面价)，有的是出让金;可采用假设开发法，但其准确性依赖于对未来市场价格水平和供求的正确预测，忽视对市场状况的预测是错误的;可采用成本法作为辅助方法，但一般不赞成使用。

　　5、注意事项：

　　采用哪种出让方式取得土地使用权。包括国家直接出让的方式(开发商尚未得到土地使用权)和补地价的方式(包括侨汇房、划拨土地上的别墅、划拨土地上的商品房)。

　　三、划拨土地使用权的价格评估

　　1、估价依据。划拨土地使用权估价与土地使用权的处理方式、规定等关系密切，除需遵循《城市房地产管理法》、《土地管理法》外，还需执行针对划拨士地使用权管理的有关国家和地方法规、政策、条例，如企业改制中的土地处理规定、外商投资的合资或合作企业使用划拨土地的规定、划拨土地上的房地产转让、抵押等规定。

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　　2、价值内涵及标准。划拨土地使用权是一种不完全的使用权形式，其使用权价值与出让或转让的市场方式取得的土地使用价格相比，主要差别在于是否包含土地出让金。因此，划拨土地使用权的成本价内涵主要包括土地的取得费用和使用中间的持续投入费用(开发费)，以及取决于是否承担的土地使用权出让金、土地使用费(场地使用费)等。

　　3、估价方法：(1)市场比较法。根据其它同类型划拨土地成交实例作为比较案例，采用比较法评估。适用于划拨土地作价入股、作为合作条件等案例较多的城市。(2)成本法。主要成本费用包括：征地费、动拆迁费、市政配套费、土地使用费等，其中土地使用权出让金、土地使用费等需以支付者的年支付额的贴现和计，实际上应以有关法规规定的出让金标准计。以划拨土地作价投资时，或以土地作为合作条件组成合资企业，由于土地使用费(相当于土地租金)可能由合资企业中的外方或由合资企业缴纳，估价时要视情处理。(3)剩余法。在以土地作为合作条件，士地使用权所有者不承担土地使用费的情况下，可假设评估对象具有完整的使用权，以同类型土地的市场交易实例(包括出让、转让或其它市场化方式取得的土地使用权)作为比较实例，采用市场比较法求得评估对象在具有完整使用权条件下的公开市场价格，然后视情扣减同类型出让土地的出让金，剩余的即为评估对象在划拨土地使用权条件下的价格。

　　4、注意事项。划拨土地使用权转让涉及到国有土地收益的分配，国家法律、法规对此有比较严格的限制。划拨土地使用权转让一般须经土地管理部门批准，并须补交土地出让金或以土地收益折抵。因此，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时其转让价格评估应当另外给出转让价格所含的土地收益值，并且注意国家对土地收益的处理的规定。划拨土地使用权估价由于房屋权利与士地权利不配套会使土地使用权的处理和估价问题比较复杂。例如房改出售的房地产，目前各地情况不一致(如上海市规定房改房在转让时收1%的土地收益金，估价中扣除1%)，要根据具体情况决定，并应在估价报告中说明情况。

　　四、租赁土地使用权价格评估

　　1、估价依据：

　　租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。

　　2、价值标准：

　　租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。