土地估价实务:不同性质土地使用权的估价三

　　3、估价方法：

　　(1)市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。(2)收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。

　　4、注意事项：(1)租金评估与租赁权评估是两个不同的概念，要加以区分。租赁权指承租人所享有的权利的价值，即所谓租金溢利现象。(2)以营利为目的出租划拨土地上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

　　五、设立了抵押等他项权利的土地使用权价值评估

　　1、估价依据：土地抵押价值评估，应按照《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地的其他有关规定进行。

　　2、价值标准：土地抵押价值评估实质是对房地产处分权的评估。抵押过程中，将房地产处分权移交给了银行，但由于房地产市场状况变化难测，因此明确给出评估对象在抵押期末甚至不确定的未来时点的处分价值是不现实的。从估价角度讲，应根据当前客观的市场现状，采用公开市场价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行评估，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，以供抵押权人确定抵押价格时抉择。

　　土地使用权抵押价值应是以抵押方式将土地使用权(或抵押房地产时事实上将土地使用权随之抵押)作为债权担保时的价值。

　　3、注意事项：

　　(1)以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：

　　①首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金的款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。②用成本法估价的价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。

　　(2)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押物，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值，这时往往要考虑的是土地使用权的处分权限，即处分时土地的收益归属。

　　4、当土地使用权设定了租赁等他项权利时，应根据所设定权利及其对土地使用权影响的情况进行估价(如：租凭权、取道权)。

　　六、集体建设用地使用权估价

　　根据《土地管理法》和地方性法规，集体建设用地使用权可以在本集体内转让，也可以作价投人合资、合作企业，因此，集体建设用地估价很值得研究。

　　估价方法：①成本法，除劳动力安置费以外其他费用与国家建设征用集体所有土地的费用差不多，但由于国家没有统一规定，要根据地方法规的规定进行估价。②市场比较法。可以根据土地的市场性成交实例按市场比较法进行估价。如果成本费用明确，则也可以用剩余法估价。

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