土地估价理论与方法各章详解(二十)

　　路线价估价法

　　第九章 土地估价方法之五――路线价估价法

　　辅导内容：

　　1、路线价的基本概念与原理

　　2、路线价修正及路线价估价法运用

　　一、路线价估价法概述

　　1、路线价估价法定义与基本原理

　　路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

　　路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论(可及性)的具体运用。

　　2、路线价估价法的基本公式

　　基本公式：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积

　　修正公式：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积+其他条件修正额

　　或 宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积

　　3、路线价估价法的特点与适用范围

　　仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地的价格。

　　4、路线价估价中涉及的有关概念

　　(1)标准宗地

　　(2)标准深度

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　　(3)里地线

　　(4)深度指数修正表

　　(5)路线价区段

　　二、路线价及其修正体系的建立(理解就可以了)

　　1、路线价及其修正体系确定的基本程序

　　2、路线价区段划分与标准深度设定

　　设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。

　　3、路线价的评估确定

　　样点宗地单位地价求取方法：收益还原法、市场比较法等

　　平均这些标准宗地单位地价的方法：众数、中位数、简单算术平均、加权算术平均等

　　路线价评估确定的具体步骤：地价实例调查-宗地地价计算-宗地数据检验-确定地价区段-计算区段地价-划分地价等级

　　4、深度修正系数表的编制

　　深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。

　　(1)深度指数修正的原理

　　(2)深度修正的各种方法

　　欧美的慎格尔法则(四三二一法则)、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则

　　路线价的表示方式不同，深度指数表的制作形式也有差异。

　　(3)深度修正表编制：单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率