土地估价理论与方法各章详解(二十七)

　　基准地价评估(2)

　　三、基准地价的确定

　　1、基准地价确定的原则

　　(1)以实际数据测算的结果为准，以比较评估结果为辅。

　　(2)土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行休整。

　　(3)土地市场不发育的城镇，可以收益测算结果为准，并用市场交易资料测算结果验证。

　　(4)要以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策。

　　2、基准地价的确定

　　(1)方法

　　(2)结果要求

　　对已评定土地级的城镇，一般情况下每一级土地应有综合、商业、住宅、工业用地等四种基准地价;没有评定土地级的城镇，一般按区域确定基准地价，性质单一的区域只评估一种用途的基准地价，多用途区域应评估出多种用途的基准地价。

　　四、基准地价修正系数表的编制

　　1、编制基准地价修正系数表的目的

　　2、基准地价修正系数表编制的基础

　　基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域因素和个别因素差异造成的。

　　3、影响地价的因素分析与基准地价修正因素

　　(1)影响地价的因素分类(需要掌握)

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　　主要有区域因素和个别因素。

　　(2)商服业用地影响因素

　　(3)住宅用地影响因素

　　(4)工业用地影响因素

　　4、基准地价修正系数表的编制

　　(1)土地级别基准地价修正系数表的编制

　　A.确定级别内商业、住宅、工业用地的基准地价。

　　B.选择编制基准地价修正系数表的因素。

　　C.样点地价、土地收益资料的整理。

　　D.各级土地中各行业用地修正幅度的确定。

　　E. 基准地价修正系数表的编制及因素条件的说明。

　　(2)均质区域基准地价修正系数表的编制

　　A.确定区域基准地价。

　　B.选择修正因素。

　　C.样点地价的整理。

　　D.计算各区中的地价修正幅度。

　　E. 编制基准地价修正系数表。

　　(3)土地级别和均质区域基准地价修正系数表的编制

　　(4)土地定级总分值的基准地价修正系数的确定

　　5、基准地价修正系数表的验证(看一看)