土地估价案例与报告计算题复习(四)
(1)确定评估思路
1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。
2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格;然后选用市场比较法评估宗地A价格。
利用收益法测算宗地A的市场租金。
利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。
(2)测算B、C、D的实例价格
1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价:
土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米)
土地开发费=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米)
贷款利息=120×[(1+1.5%)4―1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5―1]
+234×1/4×[(1+1.5%)2.5―1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5―1]
+234×1/4×[(1+1.5%)0.5―1]
=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44
=14.47(元/平方米)
开发利润:(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)
土地增值收益:(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米)
无限年期地价二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)
50年期地价=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米)
2)C宗地价格利用收益还原法测算地价:
50年期地价=550000/25000×6%[1―1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米)
3)D宗地价格
50年期地价=425×[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)40]=445.21(元/平方米)
(3)利用市场比较法测算宗地A的价格
1)测算B宗地在七通一平状况下的修正价格
交易案×交易情×区域因×个别因=比准
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例价格 况修正 素修正 素修正 价格
458.33×100/96×100/98×100/105=463.97(元/平方米)
B宗地修正到五通一平状况下的价格
463.97-100=363.97(元/平方米)
2)测算C宗地在三通一平状况下的修正价格
交易案×交易情×区域因×个别因=比准
例价格 况修正 素修正 素修正 价格
346.76×100/100×100/105×100/99=333.58(元/平方米)
C宗地修正到五通一平状况下的价格
333.58+60=393.58(元/平方米)
3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格
交易案×交易情×区域因×个别因=比准
例价格 况修正 素修正 素修正 价格
445.21×100/102×100/93×100/95=494.04(元/平方米)
D宗地修正到五通一平状况下的价格
494.04-100=394.04(元/平方米)
4)计算A宗地的单位地价
应用简单算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。
(363.97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/平方米)
5)计算A宗地的总价
A宗地总价:383.86×30000=1151.58(万元)
(4)计算A宗地的市场租金
题目未明确租赁费用问题,在此假定年净租金即为市场年租金。
383.86×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.35(元/平方米)
(5)测算A宗地的承租土地使用权价格
1)A宗地的租金盈余:24.35-10=14.35(元/平方米)
2)测算承租土地使用权价格
依据《城镇土地估价规程》中的有关规定,承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右,故承租土地使用权还原率取7%。
14.35/7%×[1-1/(1+6%)50]=152.02(元/平方米)
3)A宗地承租土地使用权总价格
152.02×30000=456.06(万元)
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