土地估价案例与报告计算题复习(五)

　　题解二：

　　(1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下：

　　(3)利用市场比较法测算宗地A的价格

　　1)测算B宗地的修正价格

　　B宗地修正到五通一平状况下的价格

　　458.33-100=358.33(元/平方米)

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　358.33×100/96×100/98×100/105=362.74(元/平方米)

　　2)测算C宗地的修正价格

　　C宗地修正到五通一平状况下的价格

　　346.76+60=406.76(元/平方米)

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　406.76×100/96×100/98×100/105=391.30(元/平方米)

　　3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格

　　D宗地修正到五通一平状况下的价格

　　445.21-100=345.21(元/平方米)

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　345.21×100/96×100/98×100/105=383.07(元/平方米)

　　4)计算A宗地的单位价格

　　应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格

　　(362.74+391.30+383.07)÷3=379.04(元/平方米)

　　5)计算A宗地的总价

　　A宗地的总价格：379.04×30000=1137.12(万元)

　　(4)计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。

　　379.04×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.05(元/平方米)

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　　(5)测算A宗地的承租土地使用权价格

　　1)A宗地的租金盈余24.05-10=14.05(元/平方米)

　　2)计算承租土地使用权价格依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。

　　14.05/7%×[1-1/(1+6%)20]=148.85(元/平方米)

　　3)A宗地承租土地使用权总价格

　　148.85×30000=446.55(万元)

　　(四)难点与常见错误分析

　　1.试题难点：

　　(1)评估思路的确定。本题设问较多，且交易案例资料并未直接给出地价，要求应试者能够透过复杂的信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线(采用市场比较法);然后再考虑哪些条件还不具备，需借助什么方法间接求出;最后考虑A宗地年租金及承租土地使用权价格的求取方法。

　　(2)利用成本逼近法测算B宗地地价过程中利息的计算，尤其是计息期的确定。根据题意，土地开发费按季度等额均匀投入，按季度、复利计息，整个开发期为1年，在均匀投入的前提下(可等同于在各季度中点投入)，则第一季度投入开发费的计息期为3.5(0.5+3)季度，以后各季度投入开发费的计息期依次为2.5、1.5和0.5季度。土地取得费的计息期则应为4个季度(来源： 中国 土地估价 师考试 网)。

　　(3)承租土地使用权价格测算。求取承租土地使用权价格关键在于合理确定盈余租金、收益年期和承租土地使用权还原率。盈余租金即为市场租金与实际租金的差额，市场租金可根据市场价格还原得到;收益年限为估价时点的剩余租期，即20年;依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率一般比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%较为合理。

　　2.常见错误分析

　　(1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进行具体测算的基础，应试者不容忽视。

　　(2)成本逼近法测算中易出现的错误：

　　①未统一费用单位或换算错误;

　　②利息计算错误，如未按季度计息或计息期有误;

　　③缺少土地使用权年期修正等。

　　(3)在市场比较法评估中，未看清各因素条件的比较基准，造成条件指数取值错误。本题中交易情况、区域因素、个别因素修正均以待估宗地为基准，即待估宗地条件指数为100，亦即这三项因素修正其分子为100，分母为比较案例宗地条件指数。

　　(4)未进行土地开发程度修正或修正错误。待估宗地A与各比较案例土地开发程度存在差异，需根据题目所给资料，以宗地A为标准进行修正。土地开发程度修正既可在交易情况及区域因素、个别因素修正之前进行，也可在其后进行，计算结果会略有不同。

　　但题目中明确了土地开发程度修正取值是基于50年期土地使用权考虑的，因此，必须先将各比较案例价格统一为50年期价格后，再进行土地开发程度修正。

　　(5)承租土地使用权价格测算中易出现的错误：

　　①不考虑投资风险差异，承租土地使用权还原率直接采用出让土地使用权还原率6%;

　　②收益年期错误地采用了50年，正确的应为租约年期20年。