对我国现行地价政策的分析二

　　一

　　土地既是资源，又是资产。地价对土地资源配置起调节杠杆的作用，对土地资产的实现和分配起度量衡的作用。正因为这样，对资源配置来讲，地价不是越高越好，也不是越低越好。不过，要从降低社会产品成本、提高产品竞争力来讲，地价确实越低越好。在我国目前的土地管理体制下，土地管理部门既是土地资源管理者，又是土地资产管理者，这两者所追求的目标很难在地价上统一起来。

　　自从我国土地使用制度改革以来，各级土地管理部门都在强化土地资产管理的目标，即强调土地收益，维护土地所有者的权益，这一点可以通过对土地出让地价、行政划拨土地的补交地价款以及企业股份制改造中的土地处置价的最低限额规定中看出。在省级以上土地管理部门还主要体现出条条管理的特点，可在市县一级土地管理部门，他们既是土地资源的管理者，又是土地资产的直接经营管理者。他们既要尽可能多地实现土地收益(这里指绝对总量)，又要按照当地政府发展经济、吸引投资者的意图，以尽可能多地出让土地。这样的结果，土地资源管理者的目标――保护耕地和土地资产管理者的目标――尽可能高地实现土地收益都不能实现。

　　去年开始实施的新《土地管理法》为了解决这一矛盾，规定存量土地收益全部留给地方，增量土地收益全部上交，然后中央与地方再“三七”分成。这是一个解决问题的办法，但由于土地管理者的双重身份，地价政策既难有明确统一目标，又难以实现。

　　二

　　作为土地管理者和土地所有者，各自的目标是不完全相同的。土地所有者的目标就是追求地租地价的最大化，而土地管理者的目标就不是追求地租地价的最大化，而是追求整个国民经济的健康持续发展。土地所有者和土寺使用者的利益都受法律保护，地租地价过高必然伤害土地利用者的利益，要让他们都能获得利益，只能是全社会的地租地价水平不能太高或太低。至于多同为适合呢?这就是地价政策目标所要解决的问题。

　　实行低地价政策。如果人为地压低地租地价，一是容易造成土地的投机;二是不利于节约使用土地资源，这与我国的土地资产严重缺缺不相适应。所以，这不是土地管理者所追求的政策目标。

　　实行高地价政策。人为地抬高地租，使土地开发者、土地使用者的成本增加，这样虽然能一时满足土地所有者的追求利益最大化的目的，并能减少开发建设对土地的需求，但同时，又会增大投资成本，减少投资，最终制约经济的发展。这也不是土地管理者所要追求的政策目标。

　　地价不断下降。地价下降本身并不是好事，它一方面会伤害土地投资者的利益，另一方面，也有可能伤害金融业的健康发展，同时，对消费者也不完全是好事。因为地产与其他一般商品不同，它是耐用品。对消费者来讲，买地产除了消费以外，还希望其保值、增值，地租地价总是不断下降，同样会影响地产投资者的信心，从而使地产市场萧条起来。所以，国际货币基金组织的官员在谈到美国1997年的物价下降时，也说物价下降并不是好事，他们所追求目标是稳定物价。这一点对地产市场同样适用，而且不断下降的地租地价也违背地租地价的运行规律。

　　不断上升的地租地价。地租地价呈上升趋势，这是地租地价的规律所决定的。但这种上升要有一个度，否则也会引导起土地投机，并同时走向地租地价过高的泥潭。这里又可以分为以下几种：

　　――与物价上涨幅度一致的地租地价上升速度。这是目前评估人员很容易并愿意采用的一个参数，即用物价上涨指数来代替地价上涨指数。其实，这是很不正确的。一方面，物价的变化规律不同，根据价值规律，随着人类劳动生产率的提高，物价必然下降，而地价却是随着单位土地面积上取集的财富的增多而增加、上升;另一方面，物价的上升或下跌在一个国家带有很大的统一性、普遍性，地区差别相对较小，而地价却不然，即使上升、下降，它也会因城市、城市内的土地位置及用途的不同，而差异迥然。所以，让地价与物价按同样的变化方向或速度来变化是不成立的。

　　――与国内生产总值(GDP)的增长速度同步进行。地租地价实质上就是对社会剩余价值的分割。在土地供求关系未变化的情况下，地租地价应该与国内生产总值同方向变化。所以，我们在选择地价变化指数时，可以用国内生产总值的增长速度作为参考。同时，这也是我们的地价政策目标之一。在土地供不应求的情况下，地价的上升速度可以高于国内生产总值的增长速度，至于高出多少为适度，这也要经过实践才能总结出来。

　　不同用途土地的地租地价的标准及其上升速度要区别对待。土地转为非逐用途时的价格应该提高，并按新用途来支付地价，这既是国际通行作法，也是保护耕地的主要经济措施。别墅和高档住宅的地价和楼面地价都应该高于普通住宅用地。工业用地实行低地价，并且全国的工业地价差别不可太大。普通住宅实行低地价，但要区别对待。国有企事业单位、行政部门职工的工资低，其住宅用地的地价现在还只能是低地价，尽管他们的住宅买下来了，但交易也只能在这些单位的人员之间进行。而其他中高收入阶层人员的住宅用地价格则可以随行就市，由市场决定，对购买者不作限制。

　　把上面的地价政策目标归纳起来，就是：保持与我国的生产力水平、国民收入水平以及土地资源状况相适应的地价水平，保持与国内生产总值同步变化的地价变化速度。

　　关于地价水平。地价水平的高低不仅是个绝对概念，而且是个相对概念。所谓绝对概念，是指地块具体的交易价格，其表现方式就是单位面积价格。一般而言，单位面积的价格越高，就表明地价水平越高，这也是社会普遍接受的概念。但从地价的本质来看，地价实际上是土地所有者对社会剩余价值的分割额的反映，土地所有者分得的份额越大，投资者所得的利润就相对越低，反之，就越高。这种分割比例的大小也直接影响社会投资者的投资积极性，这就是所谓的地价相对概念。人们往往只注意地价的绝对概念，而不注意地价的相对概念。其实，地价的绝对水平的高低主要取决于两大因素，一是土地单位面积上所凝结的剩余价值总量，而这与生产力水平、国民收入水平相关;二是土地所有者和投资者分割剩余价值的比例，这个比例的大小与土地供求关系有关。所以说，我国的地价水平应该与我国的生产力水平、国民收入水平和土地供求状况相适应。

　　关于地价变化速度和方向。地价受各种因素的影响，会不断地发生变化。地价总的变化趋势是不断上升的，但有“虚涨”和“实涨”之分。所谓“虚涨”是指在投机、炒作情况下，出现土地供不应求的假象，地价脱离实体经济而狂升，其标志是地价的上涨速度快、上涨幅度大。但这种上涨会很快停止，随之就是大跌。而“实涨”是指地价的上涨基本上受实体经济的影响而同步进行，其标志是国内生产总值增加，地价相应上涨，地价上涨速度和幅度略大于国内生产总值。但这种上涨速度和幅度都不很剧烈;“实涨”后的地价如作调整，其下降速度和幅度同样很平缓，并和实体经济的调整速度和方向相适应。

　　要实现地价政策目标，就需要有一系列的政策措施，待这些政策实施后，地产市场就可以根据我们所设立的地价运行轨道运行。

　　要有研究地价变化的专业人员

　　地价具有较强的地域性和地点性，所以各城市都要有专门的研究人员。要做到这一点，就必须有专门的机构。这个机构可以是政府办的，也可以是民办的，或者采取官办和民办相结合的形式。这些机构或人员要随时把地产市场中各种能引起地价变化的信息尽快地反映出来，并为有关方面提出相应的政策。

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