对我国现行地价政策的分析三

　　建立标定地价网络，使地价监测制度化、规范化

　　根据地价的特点，虽然标定地价的意义远远超过基准地价，却未受到充分重视。所谓标定地价，应该是标准(定)地块的价格，它的特点是具体直观，并且能及时准确地反映地价变化情况。建立标定地价体系，还具有简便易行，容易操作的特点，市县土地管理部门都可自己完成。标定地价真正用于评估宗地价格，它的功能和优点是基准地价所不能比拟的。

　　把调控地价的注意力放在调控地产市场上

　　真正反映地价水平的数字是地产市场上的数字而不评估数字;真正有实际意义的地价是地产市场上的交易地价，而不是评估地价;现在，在很多地方，通过确认的地价已远远脱离市场价格。如果说当地的确认者能了解具体宗地的地价水平的话，那么异地地价确认者就只有把注意力放在报告的写作上，很难起到调控地价的目的。所以，真正要达到管理地价的目的，还应从管理调控地产市场入手。

　　从土地供应量入手，切实把土地供应量的决定权掌握在政府手里。从房地产开发的土地供应方式来看，除了出让的土地以外，还有其他方式;从房地产开发的土地供应渠道来看，除了增量土地外，还有大量的原来行政划拨的土地进入房地产开发领域。办有从土地的供应量入手，才能从根本上把握地价。

　　从土地用途入手，把土地用途的决定权掌握在政府手里。影响地价价格的因素，除了土地供应总量外，还有就是土地的用途，因为用途不同，地价也就不同。而决定土地用途的往往是土地利用规划和城市规划。规划和地价的关系可以从以下两方面来体现：

　　当某个城市或地区的地价过高，人们的生活质量下降时，可以通过规划，或者改变这个地区或城市的产业结构、功能分区，同时也调整地价过低的其他地方的产业结构、功能分区，从而转移人们的投资方向，调整不同地方的投资对土地的需求状况，最终达到调整地价的目的。这在国内外已有不少例子：如大到国家的迁都，小到新辟开发区、重新设立城镇等，都是通过规划，重新调整土地的用途，来改变地价的变化轨迹。

　　当一个城市内的旧城改造很困难时，也可以通过调整土地用途，使土地价值、价格上升。投资开发商可以从土地价值的收益中，拿出部分资金用于成本高昂的拆迁改造，这样既可以改变当地居民的生活条件、美化城市的整体形象，又可以使政府在这方面省去麻烦，减轻投资压力。

　　实行最高和最低限价的政策

　　最低限价是为了保护土地所有者的利益，最高限价是为了保护土地使用者的利益。以当地公布的基准地价和标定地价为依据，交易地价不能超过这些价格的一定幅度。建立最高和最低限价的地价管理制度，并提高地产市场的透明度，一方面可以平抑地价;另一方面，可以减少土地投机。

　　解决出让地价过低的问题，最有效的办法是提高征地价格。即按新用途来确定征地价格，对新增加的国有土地，国家在出让时，可以不赚“利润”(即出让价等于或略大于征地价)。国家对国有土地的收益通过已有国有土地和国有土地增值来实现。

　　一般来讲，出让地价很难过高。招商引资的压力会自动地把出让地价控制在一个较低的水平上。

　　转让地价过低时怎么办?如果转让地价明显低于市场价格时，政府就应该行使优先购买权，即买回这些土地。以前之所以不能行使这一权利，关键是政府没有这样的机构和资金来做这件事。今后，如果城市政府成立地产专营公司，就可以很好地行使这一优先购买权了。对行政划拨中的土地进行资产处置时，如地价过低，除了让地产专营公司收回外，还可勒令其停止处置。

　　过高地价最容易在土地转让中表现出来。在土地投机出现时，地价暴涨很常见。土地投机炒卖和土地投资交易的一个重要区别就是：在土地投机的市场中，土地交易频繁、换手率高。要真正避免“炒”地行为发生，就必须严格执行我国的《担保法》和《城市房地产管理法》中关于担保物和土地转让条件的规定。在这种情况下，地价即使要涨，也不会像脱缰的野马那样乱涨。

　　转变观念和职能建立地价预警制度

　　为了保证制度的地价政策的科学性，同时又能落到实处，地价政策制订者最好与执行者相分离。前者应把注意力放在宏观管理、跟踪预测地价变化、制订相应的地价政策、监督检查地价政策的执行情况;而后者则根据地价政策和地产市场情况，进行土地的交易，包括出让和转让。这样，政府的行政部门就是地价制订者，而各种各样的地产公司、中介机构和地产买入者则是地价政策的执行者。我们以前有认识的误区，认为土地出让不是市场行为，这为各地不按市场经济规律出让土地提供了借口，今后应在认识上消除这一误区，把土地出让真正纳入市场轨道，这样，管理出让土地的价格就容易了，出让土地的价格也能真实地反映出地产市场的价格水平。同时要建立地价预警制度，当地价达到某一高限或低限时，政府就应该有一些强制措施。

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