当前位置: 首页 > 土地估价师 > 土地估价师备考资料 > 成本逼近法中土地取得费的测算1

成本逼近法中土地取得费的测算1

更新时间:2009-10-19 23:27:29 来源:|0 浏览0收藏0

  摘要 成本逼近法是房地产估价和土地估价的一种方法。土地取得费的测算是成本逼近法运用中的重点和难点。本文作者结合自己的估价实践,总结出土地取得费用的构成及测算方法,以提高成本逼近法运用的可操作性。

  关键词 土地取得费 构成 测算

  成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。该方法一般适用于工业用地、新开发土地的评估。尤其适用于工业企业的股份制改造、土地交易案例缺乏的特殊情况下的地价评估。根据国家土地管理局《城镇土地估价规程》和鹿心社主编《中国地产估价手册》中的内容,成本逼法的基本公式:

  地价=土地取得费+土地开发费+各种税费+利息+投资利润+土地所有权收益

  在具体应用上述公式进行评估时,对土地开发费、税费、利息、投资利润及土地所有权益的具体操作比较容易,而对土地取得费的测算有一定的难度,而且土地取得费用的测算正确与否对利息、投资利润及土地所有权收益影响较大。因此,土地取得费的确定是成本逼近法运用中的重点和难点,本文作者结合自己的估价实践进行分析,与大家商榷。

  一、 土地取得费的涵义

  土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。其实质是国家依法采取强制性手段,对原所有权人未来收益的补偿,是地租资本化的另一种表现。《土地管理法》第四十七条规定,“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费”;“征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定”。尽管土地管理法对征用土地补偿作了一些规定,但作为统一的征地制度,至今全国还未有一个统一的征地补偿标准,以土地补偿为例,《土地管理法》规定为前三年平均年产值的3-6倍,而各地却很不一致。如上海取3倍,北京取6倍。至于安置补助费的标准规定也各地有异,如上海市征地发生费用共16项,其中政策性采用7项,补偿性采用9项;北京市征地发生费用共13项,其中政策性3项,补偿性采用10项。鉴于以上情况,土地取得费的确定是我们具体操作中的一个难点,因此,我们在运用成本逼近法评估土地时,土地取得费的确定要根据本地的补偿费用标准,结合土地用途进行测算,并尽可能在自己的估价实践中摸萦出规律。

  二、 评估实践中确定土地取得费的探讨

  按照我国的国情,目前,在我国取得土地的途径有行政划拨、有偿出让和二、三级市场有偿转让三种。在我们评估实践过程中,遇到最多的一种情况是行政划拨。本文以行政划拨土地为典型,结合自己的估价实践就行政划拨土地的评估作一归纳,在现实情况中每个建设单位在通过行政划拨取得土地时,通常有两种土地来源,一种是通过征用农地取得,另一种是在城市中进行房屋拆迁取得。我们在具体评估操作过程中,对土地取得费用的测算采取以下做法:

  1、 对征用农地取得土地的,在测算土地取得费用时主要包括:土地补偿费、地上物补

  偿费(如青苗补偿费、畜牧水产补偿费、树木补偿费、农田基础设施补偿费、房屋补偿)、安置补助费(如剩余劳动力安置费、人员安置)、征地管理费等。

  2、 对于在城市建成区内通过拆迁改造取得土地的,在测算土地费用时主要包括:被拆除房屋及其附属物的补偿费、购建安置用房费、补拆迁人搬家补助费,提前搬家奖励费、临时安置补助费、被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费、拆迁管理费和拆迁服务费等。这里需要特别注意的是,上述两种确定土地取得费的测算,应考虑目前同区域、同类土地的征地客观费用,而不能将企业在征地过程中实际发生的费用作为征地费用。

更多土地估价师信息请关注: 土地估价师频道   土地估价师论坛

?2009年土地估价师考试时间:9月19、20日
?
环球网校2009新版土地估价师网络辅导招生简章
?现在报名09年土地估价师老师辅导,可获赠08,07年课程!
?《2008年全国土地估价师资格考试大纲》解读

?09年课程由老师黑敬祥、任浩明、张守锋联合主讲.

  三、 应用实例

  案例一 某宗工业用地处于城市郊区,土地使用权性质为划拨,土地形状规则,该厂为了进行股份制改造,要求对土地资产进行评估(只要求求取土地单价)。

  由于委估宗地位于新乡市郊区,调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况,现状大部分为工业用地及耕地,此次采用成本逼近法评估宗地地价时,主要根据新乡市人民政府1992(42)号文的精神及市政府颁布的其它土地文件。根据成本逼近法的测算步骤,按二等粮地亩年产值850元,人均耕地5分以上7分不足的标准,其各项费用如下:

  1、 土地取得费

  土地补偿费 7.65元/m2

  安置补助费 6.37元/ m2

  青苗补偿费 0.51元/ m2

  劳动力安置费 11.5元/ m2

  土地管理费 2.35元/ m2

  土地取得费用合计:28.43元/ m2

  2 、有关税费

  耕地占用税 6.30元/ m2

  水利基金 3.00元/ m2

  耕地开发基金 30.00元/ m2

  合计:39.30元/ m2

  3、土地开发费

  该宗地位于我市其它用地V级区域内(IN级区域以外),公共基础设施程度基本上达到宗地红线外“五通”和红线内“五通一平”,根据我市有关文件规定,土地开发费用为80元/ m。

  4、投资利息

  根据待估宗地规模及项目占用地的特点,调查确定土地开发周期为一年,投资利息按1999年6月10日中国人民银行公布固定资产一年期贷款利率5.85%计算,土地取得费及税费为一次性投入,土地开发费为分期平均投入:

  投资利息=(28.43+39.3)×5.85%+80×[(1+5.85%)0.5-1]=6.27元/ m2

  5、投资利润

  投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投入发挥作用,根据新乡市物价局之规定及房屋开发公司提供的资料,投资利润取12%。

  利润=(28.3+39.3+80) ×12%=17.73元/ m2

分享到: 编辑:环球网校

资料下载 精选课程 老师直播 真题练习

土地估价师资格查询

土地估价师历年真题下载 更多

土地估价师每日一练 打卡日历

0
累计打卡
0
打卡人数
去打卡

预计用时3分钟

环球网校移动课堂APP 直播、听课。职达未来!

安卓版

下载

iPhone版

下载

返回顶部