成本逼近法中土地取得费的测算2

　　6、土地所有权收益

　　经计算上述各项之和，得出宗地成本价格为171.78元/ m2，土地所有权收益率根据新乡市此用途土地利用所有权收益状况，土地所有权收益率取20%。

　　土地所有权收益=171.78×20%

　　=34.36元/ m2

　　7、无限年期土地单价

　　土地单价=171.78+34.36

　　=206.14元/ m2

　　8、年期修正

　　由于该土地使用权规划性质为综合用地，土地使用权期限为50年，上述计算为无限年期土地使用权价值，故需进行年期修正。

　　50年期土地单价=地价×年期修正系数=206.14×[(1-1/(1+r)n)]

　　=206.14×0.9965=205.42元/ m2

　　上述n为50年,r新乡市土地局规定取12%。

　　案例二 某宗地位于新乡市城市建成区内，土地使用权性质为划拨，土地规划用途为仓储用地，土地使用权人拟以该宗地资产与其它单位进行联营。要求对土地资产进行评估(只要求求取土地单价)。

　　由于委估宗地位于新乡市建成区内，调查委估宗地所在区域周边的土地利用状况，现状大部分为仓储、工业用地，此次采用成本逼近法评估宗地地价时，主要根据该区域同一用途土地的城市拆迁改造取得土地的客观费用，并结合市政府颁布的其它文件，根据成本逼近法测算地价的步骤，其各项费用如下：

　　1、 土地取得费

　　拆迁安置费98元/ m2

　　安置拆迁户住房投资费 112元/ m2

　　小计为210元/ m2

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　　2、 各种税费

　　耕地占用税6.3元/ m2

　　水利基金3元/ m2

　　耕地开发基金30元/ m2

　　小计为39.3元/ m2

　　3、 土地开发费

　　该宗地位于我市五级区段内，公共基础配套程度已达到宗地红线外“五通”(通路、通电、通水、通讯、排水)和宗地红线内“五通一平”，根据我市有关规定，土地开发费80元/ m2。

　　4、 投资利息

　　根据委估宗地规模及项目占地的特点，调查确定该宗地拆迁开发期为一年，投资利息1998年7月调整后中国人民银行公布的一年期贷款利率6.93%计算，土地取得费及税费为一次性投放，土地开发费为均匀投入，则投资利息=(210+39.30)×6.93%+80×[(1+6.93%)1/2―1]=20元/ m2

　　5、 投资利润

　　是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入并产生利益的和赤，根据新乡市物价局的规定和近期房地产开发利润情况，结合目前房地产市场状况的12%作为本次评估的投资利润等利润=(249.3+80) ×12%=39.52元/ m2

　　6、 土地所有权收益

　　经计算上述1―5项之和得出成本价格为388.82元/平方米，土地所有权收益率根据新乡市此用途土地所有权状况，土地所有权收益率取25%

　　土地所有权收益=388.82×25%=97.12元/ m2

　　7、无限年期土地单价

　　土地单价=388.82+97.21=486.03元/ m2

　　8、50年期土地单价

　　由于上述计算为无限年期土地价格需要进行年期修正

　　50年期土地单价=地价×年期修正系数

　　=486.03×[(1-1/(1+r)n)]=486.03×0.9965=484.33元/ m2

　　上述n为50年，r按新乡市土地局规定取12%。

　　四、 结束语

　　成本逼近法的土地取得费的求取不是一件简单的事，至今全国没有统一的标准。本文作者结合本地实际情况，求取土地取得费用的方法，只是在房地产评估实践中一点浅浅的体会，其中还存在不成熟的地方，希望有关同仁老师给予指正。同时更希望它能起到抛砖引玉的启迪作用。以提高估价实务的可操作性。