2010年物业管理师考试经营管理复习资料(6)

　　2.房地产投资

　　房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

　　房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产置业投资。

　　房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。

　　商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房)。

　　土地开发投资是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。

　　广义的房地产投资，还包括以房地产资产权益为对象的投资，包括购买房地产企业发行的股票、债券，以及购买房地产资产支持的证券或债券等。

　　3.房地产投资的形式

　　房地产投资分为直接投资和间接投资两类。

　　(1)房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

　　房地产直接投资包括：房地产开发投资和房地产置业投资

　　房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

　　房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

　　房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。

　　房地产置业投资的目的一般有两个：

　　一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用;

　　二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。

　　开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚;置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

　　房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。

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