商品房销售管理

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　　这里提出的商品房销售，是指房地产开发企业，将新建商品房向消费者售卖的活动，它区别于其他房屋所有人将自己的房屋出售给他人的行为。商品房销售也是房地产转让行为。根据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现房销售。商品房预售是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

　　一、商品房预售管理

　　我国房地产市场发育尚不成熟，多数房地产开发企业规模较小、开发资金不充沛，需要通过商品房预售弥补资金不足问题。尽管国家提倡商品房现房销售，但目前商品房预售仍是房地产开发企业的主流销售方式。由于商品房预售时房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋质量、交房期限、房屋面积等方面的争议。为维护商品房市场秩序，必须加强对商品房的预售管理。

　　(一)商品房预售的条件

　　《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件：

　　1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　2.持有建设工程规划许可证;

　　3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　(二)商品房预售管理程序

　　1.房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　2.房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：

　　(1)商品房预售许可申请表;

　　(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;

　　(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

　　(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

　　(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;

　　(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

　　3.经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

　　房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

　　4.房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　5.商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于房地产开发企业的原因，商品房预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。

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　　二、商品房现售条件

　　《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”同时要求商品房现售应当符合以下条件：

　　1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

　　3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　4.已通过竣工验收;

　　5.拆迁安置已经落实;

　　6.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

　　7.物业管理方案已经落实。

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　　三、商品房销售原则

　　无论商品房预售与现售，都必须遵守以下原则：

　　(1)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

　　(2)商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

　　《条例》对此亦作出相应规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”

　　(3)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

　　(4)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。返本销售，是指房地产开发企业向购房人承诺，购房人使用房屋一定年限后，如果购房人要求收回投资，房地产开发企业向购房人以分期还款或一次性返还购房款方式回购房屋。售后包租，是指房地产开发企业向购房人承诺，购房人可以将所购商品房委托其出租经营，房地产开发企业承诺按时向购房人支付高额租金的商品房售商方式。

　　返本销售和售后包租，都是房地产开发企业为摆脱资金短缺困境，以不合常理的利益引诱投资人投资购房。由于房地产开发企业承诺的利益难以实现或根本无法实现，因此给购房人造成很大投资风险，扰乱商品房市场秩序，是带有欺诈性质的商品房销售方式，因此必须禁止。

　　(5)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。同时，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

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四、商品房销售合同与销售方式

　　(一)商品房销售合同

　　1.商品房在销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

　　2.商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

　　(1)当事人名称或者姓名和住所;

　　(2)商品房基本状况;

　　(3)商品房的销售方式;

　　(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

　　(5)交付使用条件及日期;

　　(6)装饰、设备标准承诺;

　　(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

　　(8)公共配套建筑的产权归属;

　　(9)面积差异的处理方式;

　　(10)办理产权登记有关事宜;

　　(11)解决争议的方法;

　　(12)违约责任;

　　(13)双方约定的其他事项。

　　(二)商品房销售程序与方式

　　1.商品房销售应当明示的相关文件

　　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

　　2.预订商品房应当正确处理预订费用

　　最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，也作出如下规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

　　3.商品房销售价格与计价方式

　　商品房销售价格由当事人协商议定，经济适用住房等国家实行指导价格的商品房，按照有关规定定价。商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。为增加透明度，减少面积争议，许多城市目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　4.销售代理规则

　　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

　　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，并如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

　　受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

　　5.商品房交付

　　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

　　6.协助购房人办理产权证书

　　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

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　　五、商品房销售争议的解决规则

　　(一)商品房销售面积争议

　　按套或单元计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套或单元计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　(二)商品房销售中的设计变更争议

　　《商品房销售管理办法》规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。

　　房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　(三)商品房销售中的房屋交付时间与质量争议

　　1.房屋交付时间

　　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

　　2.房屋交付质量与保修责任

　　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

　　3.《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》

　　房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套(幢)发放，每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

　　《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

　　(1)工程质量监督部门核验的质量等级;

　　(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

　　(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期

　　1)屋面防水3年;

　　2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;

　　3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年;

　　4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年;

　　5)门窗翘裂、五金件损坏1年;

　　6)管道堵塞2个月;

　　7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;

　　8)卫生洁具1年;

　　9)灯具、电器开关6个月;

　　10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　(4)用户报修的单位，答复和处理的时限

　　住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限。

　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

　　(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

　　(2)结构类型;

　　(3)装修、装饰注意事项;

　　(4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

　　(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

　　(6)门、窗类型，使用注意事项;

　　(7)配电负荷;

　　(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

　　(9)其他需说明的问题。

　　房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

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