中国香港物业管理之物业管理的法制化

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　　物业管理的法制化

　　中国香港素以“自由主义”著称，又以法治闻名，二者有机结合，构成“活而不乱，管而不死” 的所谓“大笼子”政策。楼宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自为政、各行其是，也不能临渴掘井，就事论事。因而建立健全法制体系，确立人们的行为准则，是十分必要的。

　　(一)中国香港房屋管理的公共契约

　　随着楼宇、屋村的兴建，一个屋村、一座楼宇住户之多，事务之杂，各类活动、各种关系之交错，客观上需要共同遵守的行为准则，于是以共同办好楼宇、屋村管理为宗旨的公共契约便应运而生。从20世纪70年代起，中国香港政府就开始推行楼宇、屋村管理公共契约制度，使公共契约制度化、法制化。

　　公共契约属于协议、合约性质，反映楼宇、屋村各个方面的共同意志，由各方共同审定，共同遵守执行。公共契约具有法律效力，它的制定、执行和修改，均须以有关法律、法令为依据，在法律上对签署各方，包括发展商、管理公司、业主及其承租人都有约束力，各参与公共契约签署者均须遵守。

　　1.关于业主的权利和义务。

　　(1)业主的权利：业主通过合法程序购得之物业，从总体上对之拥有业权，公共契约则具体明确规定其权益。一般包括：

　　a、独立拥有、使用、居住及享用其名下单位以及租金收益;

　　b、全权将其名下所占的业权份数，连同上述的权利及权益，自由出售、转让，出租或准许他人使用，而不受其他业主干涉;

　　c、可与其他业主共同自由使用大厦的公共部位及其设施;

　　d、对大厦的各项管理决策拥有投票权，每一份业权一票;

　　e、业主如引用公共契约以采取法律行动时，应事前征询法律界人士的意见及指导，以确保并无误解公共契约内容;

　　f、各业主可根据条款，监督管理公司和管理人员的工作。

　　(2)业主的义务和责任：

　　a、业主在行使上述权利时，须遵守公共契约的规定;

　　b、业主须依照公共契约的规定，负责其名下应分担的管理费及其他基金款项;

　　c、业主须负责维修大厦的主要结构，包括外墙、公共部位及公用设施;

　　d、业主须缴交其名下单位应当缴付的税项、差饷等;

　　e、业主占用其名下的单位时，须遵守大厦公共契约的规定;

　　f、业主须遵守业主会或管理人员所订立的“住户守则”。

　　(3)约束业主使用楼宇的公共契约条款：

　　a、不得改建楼宇的结构，或加建、扩建、拆除任何建筑物;

　　b、不得干扰楼宇任何公共部位或暗渠、排水道、喉管、电缆、固定装置等设备;

　　c、不得将其名下单位作非法或不道德用途，或在单位内进行任何足以妨碍或侵扰其他住户的事项;

　　d、不得妨碍他人使用公共部位及公用设施;

　　e、不得在楼宇内进行任何足以引致楼宇所投购保险失效，或引致保费增加的事情;

　　f、不得经营大厦公共契约所禁止的行业，例如经营公寓、舞厅、殡仪业等;

　　g、业主按照大厦公共契约各类单位的用途，使用其名下单位。

　　2.关于楼宇、屋村管理者的权利和责任。

　　中国香港楼宇、屋村管理的公共契约规定其管理者一般为管理委员会。管理委员会负责楼宇、屋村的管理、保养及经营。除特别规定外，一般委员会有全权办理一切保养及管理的事务。总的来讲，管理委员会有下列权利、职责及义务：

　　(1)征收、收取及收受所有本契约规定业主应缴付之款项。

　　(2)拟订、撤销及修订大厦规则以管制该楼宇、屋村及其服务设施、康乐设施之使用、经营及保养，以及管制凡居住或使用该屋苑大厦或前来探访人士之行为。所有大厦规则不时所作之修订或增订将张贴在屋村之布告板上，同时所有业主及所有代表业主或业主授权之人士均须遵守该大厦规则及所有修订或增订之条文。

　　(3)以该委员会名义，代表该屋村之业主，为屋村内所有大厦及设施，向声誉良好的保险公司投保及投购火险、公共责任保险与管理及保养人员之佣主责任保险，以及代表业主缴付以保持此等保险生效而须缴付的保险费。投保项目及投保额将由委员会全权决定。由投保上述大厦之火险或其他保险所得之所有赔偿款项，将用以修复该大厦，使其恢复原状，并用以补偿该大厦因遭损失而蒙受之损失。

　　(4)安排清理该屋村各单位及公共部位之垃圾。

　　(5)维修该屋村内所有大厦公共部位之照明及通风设备，以及所有属于该屋村公用设备一部分之灭火设备，并保持其功能良好。

　　(6)保持及维持该屋村公共部位环境清洁卫生。

　　(7)维修该屋村所有大厦之主要结构(包括外墙、屋顶、公共部位及结构物)、设备、器具、服务设施、设施及公共部位，保持其功能良好，并在有需要时更换任何需要替换之部分。

　　(8)每隔若干合理时间所需加漆、粉饰或修补时，及在任何政府部门提出要求时，为该屋村内所有需要加漆或粉饰或用水泥浆或其他适当之材料修补。

　　(9)更换该屋村内任何大厦之公共部位门窗之破烂玻璃。

　　(10)维修该屋村内公用设施及保持其功用良好。

　　(11)维修该屋村内所有大厦之升降机，保持其操作功用良好，并更换任何需要替换之升降机及升降机零件。

　　(12)防止该屋村及其大厦任何公共部位或该屋村内之道路、小径及空地遭受障碍，以及停泊在该屋村任何地方之车辆移走，并向车主征收该委员会不时厘定的拖车费和停车费。

　　(13)拆迁该屋村内任何地方之非法或违犯以下所载大厦规则及本契约规定之任何搭建物或安装物、招牌、荫篷、托架、设备、障碍物或物件，并向竖设或安装此等搭建物或其他物体之单位业主收取拆移所需之费用。

　　(14)委托一名律师，授权其代表屋村所有业主处理及接受所有与该屋村的服务设施、器具及设备有关之法律诉讼文件。

　　(15)防止任何人士未经委员会许可而泊车、占用或使用该屋村任何公用地方道路及小径、空位及空地或其他任何地方。

　　(16)防止该屋村内任何业主、居民或房客违反向政府承批该土地时所订官契之任何规定，并在有任何违反官契规定之情形时，采取索取行动。

　　(17)防止任何人士更改或损坏该屋村任何部分或其他任何设备、器具。

　　(18)保养、修复草坪及道路等设施。

　　(19)缴付该委员会根据该官契规定缴付之地税及其他费用。

　　(20)支付公用水、电费用、管理员工薪金和各类管理费用。

　　(21)向该屋村内每单位之业主收取按本契约规定业主应缴付之业主责任保证金。

　　(22)依照该委员会指定的办法，向每一单位的业主征收及收费按照本契约规定各该业主应分担之该屋村管理、保养费用及开支。

　　(23)将该委员会因履行本契约之职责所支付一切开支及所收取的一切款项正确记账，并每年将该账目张贴在该屋村的布告板上。

　　(24)代表所有业主进行与政府或任何公用事业机构或其他有关机构或任何其他人士洽办任何涉及该屋村及其设备、器具、服务设施之事务。

　　(25)代表所有业主订立契约，聘请、雇用、付给薪酬及解雇律师、建筑师及其他专业人员、顾问人员及顾问公司、承造商、工人、园丁、佣人、代理人、看更员、管理员及其他管理、保养、行政人员，以提出、主持、进行及答辩有关涉及该屋村及其管理方面之法律诉讼或其他事件。

　　(26)确保业主遵守及履行本契约的规定、条件及章则，并在任何违反本契约规定之情形时，采取行动，包括提出、主持并答辩法律诉讼，以及登记及征收有关费用。

　　(27)在该屋村内控制、指挥及管理车辆交通。

　　(28)处理其他一切合理而有关该屋村管理之杂务。

　　(二)房屋管理的法律依据

　　中国香港楼宇、屋村管理的公共契约是有关各方直接遵循行为规范，它能具有法律效力的关键在于，自始至终以法律为依据。公共契约的宗旨、内容和制订程序符合法律规定;公共契约的执行、监督和保证均凭借法制;若对公共契约的解释、贯彻的出现异议和争端，更须直接上诉法院，依法裁决和处理。

　　中国香港楼宇、屋村管理的法制化，实际上包含公共契约和相关法律的成龙配套相互为用，体现出依法管理的系列化、规范化。

　　在中国香港，同楼宇、屋村管理有关的法律依据，主要有以下几个条例：

　　1.房屋条例

　　该条例是为房屋委员会的设立、各级组织机构管理权限的明确而制订的。于1973年4月1日公布，列为中国香港法例第283章。房屋条例给楼宇和屋村管理机构设置和权限提供较高层次的法律依据。

　　2.多层大厦(业主立案法团)条例

　　该条例是在加强楼宇、屋村管理的原则指引下有效发挥业主集体自治力量而确立的法例。该条例首先赋予业主立案法团的成立以法律地位。根据此条例，楼宇、屋村的业主有权成立自己的组织――业主立案法团。

　　成立业主立案法团的第一步工作是召开业主大会。业主大会选出管理委员会的成员，包括主席、秘书等;第二步是管理委员会于成立后14天内，依照条例规定向田土注册处处长申请注册为立案法团。

　　业主立案法团成立后，日常的管理事务及决策，将交由管理委员会负责处理。而管理委员会则按时向各业主报告会务。因此，管理委员会除了在各分会业主注册成立立案法团之日起一定时间内，安排召开该法团的第一次周年大会外，每年还要召开周年大会一次。同时，每次都要将账目结算清楚，呈交大会审核。

　　3.规划条例

　　规划条例既是城市和楼宇、屋村建设的蓝图，也是有关管理的依据，它在依法治城和依法治区中，均有基础性的作用。中国香港早在1939年即行制定，列为中国香港法例的第131章。该法例要求城市规划要“像设计一座大厦的造型一样，通过进行系统的准备和制定合理布局的市区发展规划，促进社会的健康、秩序、福利和公共福利的发展”。该法例还赋予被批准的规划以法律效力，不仅是规范城市、进行宏观管理的法律依据，也是规范建筑物，从事楼宇、屋村管理的法律依据。

　　4.建筑物条例

　　该条例是对包括住宅、商店、办公室和各类公用房屋、设施在内的建筑物进行直接管理的法律规范，除对建筑工程的申报、批准等有详尽的规定、严格的程序外，对建筑物的使用、改动等也有相应的要求和规范。

　　5.消防条例

　　该条例对预防和制止火灾作出规定，这是楼宇、屋村管理的重要依据和法律保证。条例规定，任何设有消防装置或设备楼宇之业主，或业主不在场时，其住客须随时保持该幢装置或设备操作效能良好，并须每12个月至少由注册之消防装置承办商检查该幢消防装置及设备一次。

　　6.公共卫生条例

　　对维护楼宇、屋村的公共卫生作出明确规定，以便严格制止“脏、乱、差”现象。

　　7.防止贿赂条例

　　把廉政建设具体化、法制化，对健全和加强管理有着深刻的意义。根据《防止贿赂条例》第九条，任何雇员，包括受雇为大厦管理员、清洁工或维修工的，未经雇主许可，在执行与职务有关的事务上索取或接受任何利益，即属违法，而提供利益者，也同属违法。

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