2013年土地估价案例与报告精选22

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　　城镇土地分等定级的因素因子分值计算方法

　　1)土地分等因子分值计算的基本原则

　　(1)因素分值的确定要建立在因素与土地收益相关研究的基础上;

　　(2)作用分值与土地的优劣成正相关;

　　(3)分值体系采用0～100分的封闭区间;

　　(4)作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应;

　　(5)因素作用分值处理尽可能模型化。

　　2)土地分等定级因子分值计算的标准化方式

　　面状土地因素分值计算方法

　　若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素，面状因素直接计算其对空间上各点的作用分。其量化步骤为：

　　(1)对因素进行整理，计算指标值;

　　(2)按下式计算作用分：

　　ei=100×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

　　式中：ei――i指标值的作用分;

　　Xi――i指标值;

　　Xmin――i指标值的最小值;

　　Xmax――i指标值的最大值。

　　(3)划分3～10个作用分区间，编制作用分值表。

　　点、线状土地因素分值计算方法

　　若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距离设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。点、线状因素应计算设施本身的功能分，进而计算设施对空间上各点产生的作用分。其量化步骤为：

　　(1)在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为100;

　　(2)计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围，并划分若干个相对距离区间;

　　(3)点、线设施边界范围内各点的因素作用分一致，都为该设施相应功能的功能分;边界范围以外的各点，根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的功能分按相应的衰减公式计算或按相对距离查《城镇土地分等定级规程》附录，获得各个相对距离上的作用分;

　　(4)以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表;

　　(5)采用计算机系统为辅助手段进行定级时，可按相应的衰减公式直接计算因素对单元中心点的作用分;

　　(6)当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍(如铁路、高速公路、河流等)时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减;当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。

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