2013备考加油站：市场比较法1

　　第十章 市场比较法

　　考点1：市场比较法概念

　　1、市场比较法，又简称比较法，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一，也是国外通用的经典估价方法之一。

　　2、基本含义：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。这里的“类似土地”，是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的因素和条件均与待估土地相类似的土地。

　　考点2：市场比较法的特征

　　1、市场比较法具有现实性，有较强的说服力。是利用近期发生的与待估土地具有替代性的交易案例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场的行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受。

　　市场比较法是以价格求价格，所以在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等，就会使得估价结果容易偏离土地资产的本身特征。

　　考点3：市场比较法的原理

　　1、 市场比较法以替代原则为依据。市场比较法是符合当事人的现实经济行为。市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下表示：

　　交易实例I――比较

　　交易实例II――比较――待评估土地 修正 待评估土地的价格

　　交易实例III――比较

　　2、市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。

　　3、市场比较法中的有关概念

　　(1)类似土地：是指其所所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。

　　(2)比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。

　　(3)标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。

　　(4)估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。

　　(5)交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

　　(6)容积率，是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。

　　(7)区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素。

　　(8)个别因素，是指土地的个别特征(宗地条件)对其价格的影响因素。

　　(9)地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。

　　(10)区域分析，指分析判定待估宗地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。

　　(11)同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。

　　(12)相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域;针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。

　　(13)类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。

编辑推荐：2013年土地估价师考试VIP套餐

         2012土地估价师考试真题及答案专题

          土地估价师历年真题汇总