2013备考加油站：市场比较法2

　　考点4：市场比较法的基本公式

　　1、市场比较法的分类：直接比较分析、间接比较分析

　　(1) 直接比较分析：直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。

　　PD=PB*A*B*D*E

　　PD：待估宗地价格;

　　PB：比较案例宗地价格;

　　A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数

　　B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数

　　D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

　　E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数

　　(2) 间接比较分析：间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。

　　PD=PB*A*B*D*E*C

　　PD：待估宗地价格;

　　PB：比较案例宗地价格;

　　A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数

　　B=待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数

　　D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

　　E=待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数

　　C=标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数

　　2、市场比较法的特点：

　　(1)市场比较法具有现实性，有较强的说服力。

　　(2)市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。

　　(3)市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。

　　(4)市场比较法需要估价人员具有较高素质。

　　(5)市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。

　　3、市场比较法的适用条件：

　　(1)要有足够数量的比较案例。至少3个。

　　(2)交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。用途相同，位置相邻，类似区域、交易时间应相近。

　　(3)交易资料的可靠性。

　　(4)合法性。

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