2013备考加油站：市场比较法4

　　考点7：确定价格可比基准

　　1、 选择了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后续的比较修正建立共同的基础。

　　2、 建立价格可比基础包括下列五个方面：统一付款方式、统一币种、统一面积内涵、统一面积单位、统一采用单价

　　3、 在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可以为楼面地价。

　　考点8：交易情况修正

　　1、 交易情况修正的含义：可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因为要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其调整为正常的，如此才可以作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。

　　2、 造成成交价格偏差的因素：

　　(1) 有利害关系人之间的交易;

　　(2) 急于出售或急于购买的交易;

　　(3) 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;

　　(4) 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易;

　　(5) 特殊方式的交易

　　(6) 交易税费非正常负担的交易

　　(7) 相邻不动产的合并交易

　　(8) 受债权债务关系影响的交易

　　3、 交易情况修正的方法： 或

　　(1) 百分率法：可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格

　　(2) 差额法：可比实例的成交价格±交易情况修正额=正常价格

　　考点9：估价期日修正

　　1、 交易案例的交易日期与待估土地估价期日是有差异的，一般前者发生在先，后者发生在后，在此期间，土地的价格很可能会发生变化，因此要进行期日修正，以使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。

　　2、 修正方法：关于期日修正，可以采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。

　　3、 在利用地价指数进行期日修正时，必须要注意价格指数的基期，如上例中指数的基期是固定的，通常自然数为定基指数，而有的价格指数的基期是不固定的，如国家统计局发布的土地出让价格指数，是以上一年同季度为基期的指数，对于这类指数应先调整到定期指数后，再得用上述方法进行修正。

　　考点10：区域因素比较与修正

　　1、 概念：区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水平产生影响的因素。

　　2、 区域因素包含的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。

　　3、 地区的繁华程度：商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。一般商业服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高，且随着距离商服中心距离的增加，土地效用呈现递减的趋势。

　　4、 交通状况：地区的道路通达度、公共交通的便捷程度以及对外交通的便利程度等。良好的交通状况，土地利用效益高，地价亦高。

　　5、 基础设施状况：地区的生活设施状况及公用设施状况，如给排水、供电等，这些设施条件如何也直接影响土地的利用效益。

　　6、 区域环境条件：地区的环境优劣程度以及环境的绿化、美化程度。

　　7、 市场比较法中的区域因素修正包括以下几个步骤：

　　(1) 确定比较因子。

　　(2) 评价各因子的比较修正系数。方法有几种：利用距离为比较尺度;利用数学公式或经验公式计算的影响分值为比较尺度;在地价和各影响因子相关关系分析的基础上，总结出各因子条件量化标准和规律。

　　(3) 利用计算出的区域因素修正系数，进行区域因素修下在。

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