2013备考加油站：市场比较法3

　　考点5：市场比较法的估价步骤

　　1、 调查与选择比较案例;

　　2、 确定价格可比基准;

　　3、 交易情况修正;

　　4、 估价期日修正;

　　5、 区域因素比较与修正;

　　6、 个别因素比较与修正;

　　7、 其他相关修正;

　　8、 确定比准价格。

　　考点6：调查与选择比较案例

　　1、 案例是采用市场比较法评估不动产价格的基础，也是前期工作。案例分为交易案例和比较案例。交易案例是一般的交易实例，可以用做一般交易参考，而比较案例则是有特定使用目的的，也就是用于市场比较法过程，从交易案例中选择出来的案例。

　　2、 比较案例的选择的内容：

　　(1) 划定市场圈：案例必须与待估宗地处于同一供需圈，这是很关键的，主要是保证案例的可替代性。

　　(2) 收集交易案例：收集交易案例的途径有多种，查阅政府有关部门的房地产交易资料;查阅各种报刊有关房地产交易的消息;查访房地产经办人，了解各种信息;通过市场调查，直接调查交易双方;查阅当地评估机构所掌握的交易资料;其他途径。

　　(3) 比较案例选择：选择至少3个，二年在2年之类的为宜。

　　(4) 可比性处理：付款方式、币种及货币单位;不动产面积内涵及单位。

　　3、 比较案例的选择的要求：

　　(1) 与待估土地用途相同;

　　(2) 与待估土地的交易类型应相同;

　　(3) 交易案例必须为正常交易或可修正为正常交易公开平等自愿的交易。

　　(4) 与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近。由于比较法是以替代原理为理论依据的，所以用来比较的交易案例应与待估土地具有替代关系。

　　(5) 交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正。2年之内，最长不超过3年。

　　(6) 比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础，如统一付款方式、统一币种和调整货币单位、确定统一的面积内涵和面积单位等。

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