2013备考加油站：成本逼近法1

　　第十一章 成本逼近法

　　考点1：成本逼近法概念

　　1、所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。

　　考点2：成本逼近法的基本公式

　　1、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本包括土地取得费、土地开发费、投资利息、利润、土地增值收益。

　　2、成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。

　　3、成本逼近法的基本公式即为：

　　土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　4、土地价格构成的启示：首先讨论土地价格构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，如开发前的土地，开发完成后的土地，这样才能在一定程度上讲清地价的理论构成;其次要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。

　　考点3：成本逼近法估价步骤

　　一、成本逼近法评估地价的程序可分为以下几个步骤：

　　1、确定土地取得费用

　　2、确定土地开发费用

　　3、计算税费;

　　4、计算投资利息：

　　5、计息投资利润

　　6、确定土地增值收益

　　7、计算、修正和确定土地估价结果。

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