2013备考加油站：成本逼近法2

　　考点4：土地取得费

　　1、 凡新建工业项目首先需获得土地，或征地或拆迁。耕地补偿费，征用前3年平均产值6-10倍;农业人口安置补偿费，前3年平均年产值4-6倍，最高不超过15倍。总和不得超过30倍。

　　2、 土地取得费应是评估期日的重置费，按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

　　3、 由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，是依据原来用途下的土地收益，而不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的。

　　考点5：土地开发费

　　1、(1)基础设施配套费：通常以七通一平为标准计算;(2)公共事业建设配套费：这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一;(3)小区开发配套费：各地根据用地情况确定合理的项目标准。在实践中确定土地开发程度，主要应注意如下两方面的问题：一是应准确区分宗地内和宗地外的开发程度(由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内);二是宗地红线内外的开发程度不一致。应分摊费用=受益程度×设施总费用。

　　考点6：利息

　　(1)土地开发投资利息的概念：利息是资金的时间价值。依据《城镇土地估价规程》，确定土地开发利息是按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年的，利息按复利计算。

　　(2)利息计息方式：土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期;开发费及税费利息可采用两种计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期的一半;二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。如果开发费是以当时收取的基础设施配套费标准计算的，由于基础设施配套费一般需在土地开发前一次性支付，因此这一部分开发费的计息期也应是整个开发期。

　　考点7：利润

　　(1)利润的计算依据：投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。土地开发利润一般为6%―10%。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费、相关税费，利润计算的关键是确定利润率和投资回报率。投资回报率的确定通常考虑三方面因素：土地用途、开发期的长短、区域经济环境。

　　(2)利润的计算方式：

　　投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率

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