2013备考加油站：剩余法2

　　考点4：调查待估宗地情况和最佳开发利用方式

　　1、调查待估宗地基本情况

　　(1)调查土地位置、掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据;

　　(2)查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供论据。

　　(3)调查土地利用要求，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等，为确定建筑物的规模、造型等服务。

　　(4)调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。主要是为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。

　　2、确定最佳的开发利用方式：

　　(1)根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。

　　(2)在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性、这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。

　　考点5：开发完成后不动产价值的测算

　　1、 不动产价值的内涵：开发完成以后的时点上，不动产所能实现或者折现的市场价值即为开发完成后的不动产价格。

　　2、 假设开发条件下不动产总价值的计算要求及方法

　　(1) 对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价(总开发价值);

　　(2) 对于习惯出租的不动产，如写字楼、商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件不动产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

　　3、建成条件下不动产总价值的计算要求及方法：

　　(1)采用剩余法评估地价时，一般可采用市场比较法、收益还原法、长期趋势法对开发完成后的不动产价格进行评估。

　　(2)建成条件下房地产交易价格可用正常交易成交价格，通常采用市场比较法、结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法。

　　考点6：开发成本

　　1、开发成本的概念及构成

　　(1)开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。不同开发项目其成本构成存在差异，在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费，将土地(生地或毛地)开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费;在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费;在建工程续建项目中，续建项目的开发成本包括购买在建工程税费、续建成本、管理费用、投资利息和销售税费。

　　(1.1)开发周期：开发周期是指从取得估价对象的日期，即估价期日，一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。不同的开发项目，其开发周期也不一样，通常，一个完整的不动产开发项目可分为三个阶段：规划设计和工程预算期、工程建设期、租售期。土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。

　　(1.2)购地税费：是投资者购买待开发土地应负担的税费，是假定一旦购买了待开发土地，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。

　　(1.3)开发费用：一般包括土地开发费和房屋建造成本两部分，土地开发费要考虑待估宗地的开发程度，按需要投入的各项客观费用计算。开发建筑成本费用可采用比较法、建设工程概预算来估算。房屋建造成本包括房屋建筑安装工程费和专业费，房屋建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。建安工程费可采用比较法来估算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。专业费用包括建筑师的建筑设计费，预算师的工程概预算费用等。一般要用建筑安装工程费的一定比率估算。

　　(1.4)销售税费：主要指销售开发完成后的不动产应缴纳的税金及附加;销售费用主要指销售开发完成后的不动产所必需的广告宣传费、销售代理费、交易手续费等。销售税费一般以开发完成后的不动产总价值的一定比率来计算。

　　(1.5)管理费用：管理费用可按照当时同类不动产开发项目当前的正常管理费用来推算，通常取建筑安装工程费的一定比率。

　　(1.6)投资利息：根据考虑资金时间价值的方式不同，剩余法分为传统方法和现金流量折现法。传统方法采用计算利息的方式考虑资金的时间价值，利息开发全部预付资本的融资成本。不动产开发的全部预付资本包括未知的待估不动产价值(通常是地价款)、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用、购地税费，这些项目都要计算利息，销售税费一般不计算利息。

　　现金流量折现法是采用折现的方式考虑资金的时间价值，即不把不动开发完成后的价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，投资利息和开发利润均隐含在折现过程中，从而在剩余法公式中没有利息和利润项。折现率应采用同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资本金利率和开发利润率两部分。

　　2、开发成本应区分地上有无建成房屋计算：

　　(1)地上无建成房屋的开发成本

　　(1.1)毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成;

　　(1.2)熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通邮、通路和场地平整等费用。

　　(2)地上有建成房屋的开发成本

　　(2.1)开发成本费用包括直接工程费、间接费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。间接费：规费和企业管理费组成。

　　(2.2)开发建筑成本的计算要求及法。可采用比较法来推算，即通过当时同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。

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