2013备考加油站：剩余法1

　　第十二章 剩余法

　　考点1：剩余法的概念

　　1、剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法。从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。

　　2、剩余法的概念：剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

　　3、剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。

　　地租量=市场价格―正常成本―正常利润―正常利息―正常税收

　　1、 剩余法除适用于土地估价外，还用于以下三个方面：

　　(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其正常收益。

　　(2) 确定具体开发项目的预期利润。若该利润高于或等于投资者的期望利润，则该项目可行。

　　(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用。

　　考点2：剩余法的基本公式

　　1、基本公式：V=A-(B+C)

　　V：购置开发场地的价格;

　　A：总开发价格或开发完成后的不动产资产价值;

　　B：整个开发项目的开发成本;

　　C：开发商合理利润。

　　考点3：剩余法估价步骤

　　1、剩余法的基本估价步骤：

　　(1)确定总开发价值或开发完成后的不动产资本价值;

　　(2)确定整个开发项目的开发成本;

　　(3)确定开发商合理利润;

　　(4)计算购置开发场地的价格。

　　2、假设开发条件下的估价步骤：

　　(1)调查清楚待估宗地的基本情况;

　　(2)确定土地的最佳开发利用方式;

　　(3)估计开发完成后的不动产总价;

　　(4)估计开发建设周期和投资进度安排、测算开发完成后的不动产价值;

　　(5)计算开发成本(包括建筑费、专业费、税费、租售费用);

　　(6)计算利息;

　　(7)计算利润;

　　(8)计算土地估价。

　　3、建成条件下的估价步骤：

　　(1)确定房地产的交易价格;

　　(2)确定房屋现值;

　　(3)确定交易税费;

　　(4)计算土地价格。

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