2013年土地估价基础与法规课件11

　　考点6：土地登记

　　1、 土地登记的概念：土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价格等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地的合法权益的一项重要法律制度。

　　2、 土地登记的意义：

　　(1) 它确定了土地权属关系,是维护土地的社会主义人参有制,保护土地所有者、使用者合法权益的法律保障;

　　(2) 它作为土地统管体制的主体内容，是土地实现全面、依法、统一、科学管理的一个重要条件;

　　(3) 它是对房地产市场实施有效管理的关键措施;

　　(4) 它是土地用途管制的重要组成部分，是保护耕地的有效措施;

　　(5) 它是土地管理部门掌握土地动态变化的一个重要信息源，是土地管理业务主要的基础性工作，也有助于促进人民安团结和国家的长治久安。

　　3、 土地登记的特点

　　(1) 统一性;土地的公示，是一每宗地的土地权属状况，二是相邻地的相互关系。目前我国主要是按行政区划分管辖区。在同一分区内，确定土地权属的标准要尽可能一致，并且只是一个登记机关管辖。

　　(2) 唯一性。

　　(3) 完整性和连续性。土地登记工作也是土地权属管理的唯一手段和重要措施。

　　(4) 强制性。对不依法进行登记的单位和个人，应由代表政府管理土地的权利机关，即土地行政执法机关强制执行。

　　(5) 可信性。

　　4、 土地登记的基本原则：

　　(1) 依法原则;每宗土地的登记，都必须有明确的法律依据。

　　(2) 申请原则：权利人单独申请专利和权利人和义务人共同申请两种。

　　(3) 审查原则：一是初审(土地登记工作人员负责)，二是审核(土地管理部门负责人负责)，三是批准(政府负责人负责)。

　　(4) 公示原则：体现在登记的公开性。进行初始土地登记时公告登记时限，地点和申请须知;公告登记审查结果;公告基准地价等。登记的地籍资源可以公开供人查阅。

　　5、 土地登记的种类：

　　(1) 初始土地登记：土地总登记。是指土地登记机关在同一时间内对一定范围(一般是县或市)的全部宗地的土地所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。

　　(2) 变更土地登记：日常土地登记，是对已经进行初始土地登记的任一宗地的土地所有权、使用权和他项权利及相关内容发生变化而进行的相应的变更登记。变更土地登记是土地登记机关对个别宗地土地权属、用途等变化进行的及时登记，是随时的、经常性的。

　　6、 土地登记的内容：

　　(1) 土地权利主体：即权利的归属，指国有土地使用者、集体土地所有者(农民集体：村农民集体所有、乡农民集体民有或两上村以上的农民集体经济组织所有)、集体土地使用者和土地他项权利者(邻里关系、土地使用权抵押关系、租赁关系等)。登记权利主体，主要登记权利人姓名、通讯地址，若权利人为单位的，还包括法人代表、单位性质等。

　　(2) 土地权利客体：权属界址及其面积(表达了权利主体的权属范围)、土地用途和等级(反映了土地的收益水平)、地上附着物的登记。

　　(3) 土地权属来源：指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地权属来源合法，是进行土地登记，确认土地权属的必要条件。

　　7、 土地登记机关与土地登记申请

　　(1) 土地登记机关：县级以上人民政府土地管理部门。

　　(2) 土地登记申请：申请人为个人或申请人为法定代表人。应提供下列资料：

　　①《土地登记申请表》，到土地登记机关索取并按要求填写;

　　②申请人身份证明。

　　③土地权属来源证明。

　　④地上物权属证明。房屋产权证明。

　　8、 初始土地登记的程序：

　　(1) 准备工作：初始土地登记的前期工作。包括组织准备、行政准备和业务准三部分。

　　(2) 申报：初始土地登记申报是指辖区人民政府发布要求土地权利人在何时何地进行申请的通知，土地权利人按规定向土地登记机关提交土地权利状况及其他证明文件并请求予以注册登记，土地登记机关对申请者提交的证明文件逐项审查后登记装袋的行为。它包括通告、申请、审查、收件四项具体工作。

　　(3) 地籍调查：分为权属调查和地籍测量两部分。

　　(4) 权属审核：是初始土地登记最基本的环节，是土地登记机关根据申请者所提交的申请书、权属证明材料和地籍调查成果，对土地使用者、所有者和他项权利者申请登记的土地使用权、所有权及他项权利进行确认的过程。权属审核分为初审、审核、公示、批准四个阶段。

　　(5) 注册登记，颁发证书。包括：注册、缮证、通知、验证和发证五项工作。这是初始土地登记的最后环节，也是最重要的一环。

　　9、 土地代理登记

　　(1) 土地登记代理方式：

　　①委托代理：代理人应由法人代表或户主亲自选定;代理人必须具有民事权利能力和民事行为能力;代理人应熟悉被代理人的使用土地情况。

　　②法定代理：被代理人应为无行为能力或限制行为能力人;代理人应是被代理人的监护人;代理人必须具有民事权利能力和民事行为能力。

　　③指定代理。代理人应由法院或土地管理部门依法指定;代理人必须具有民事权利能力和民事行为能力;代理人应熟悉被代理人的使用土地情况。

　　(2) 委托代理和指定代理均应具有代理授权书，它是土地登记重要的法律文书，也是委托代理和指定代理关系成立的依据。代理授权书还是被代理人对代理人所进行的代理行为所产生的法律后果承担责任的依据。

　　10、 变更土地登记

　　(1)变更土地登记特点：分散性和个别性;经常性和及时性;连带性。

　　变更土地登记的程序：变更土地登记申请――变更地籍调查――审核――换发或更改土地证书或核发他项权利证明五个阶段。

　　考点7：土地统计

　　1、土地统计的概念：土地统计是指利用数据、图表及其他手段，对土地的各种数量关系的现状及其变化所进行的全面、系统的调查、搜集、记载、整理和分析的过程。

　　2、土地统计包括三个方面的涵义：

　　(1) 土地统计工作：泛指对土地数量方面进行收集、整理、分析的工作过程。

　　(2) 土地统计资料：是反映土地资源的特征和规律的数字资料及与之相联系的其他资料的总称。

　　(3) 土地统计科学：指土地统计的理论和方法。

　　(4) 三者之间相互依存、相互联系。土地统计资料是土地统计工作的成果，土地统计科学又为土地统计工作的实践总结和理论概括。指以土地统计设计、土地统计调查、土地统计整理、土地统计分析及预测为内容的土地统计工作过程。

　　2、 土地统计的特点：土地统计除具有数量性、具体性、广泛性、工具性、社会性等特点外，还受土地自然属性本身的制约。主要有：

　　(1) 数量性：侧重认识土地现象的数量方面，具体包括土地数量多少;土地现象之间的数量关系及其变化;土地质量变化的数量界限。

　　(2) 总体性：作为生产资料的土地总体数量方面。

　　(3) 时空性：土地具有面积广大、空间位置固定，不能移动的特性。统计土地的空间位置和界线。区别于其他统计的一个重要特点。

　　(4) 综合性：不仅涉及统计的原理和方法，还涉及土地的调查、评价、登记、利用、立法等土地管理诸方面的内容。

　　(5) 实用性：土地统计主要侧重研究土地统计、分析、预测的方法，因而具有较强的实用性。土地统计成果资料是制定国民经济计划，科学管理、合理利用土地的重要依据。

　　3、 土地统计的内容：土地统计是从数量方面反映和分析土地自然条件和经济状况及其变化的结果。土地统计的主要内容包括土地的类型、面积、质量、分布、权属和利用状况等。

　　4、 土地统计表格的设置，一方面取决于土地统计资料运用的实际需要，另一方面在于表册的容量，一个表格应当全面反映某一个方面的统计内容。

　　5、 土地统计报表格式包括：表头的总标题(表的总名称、年度等)、纵栏标题(地类名称及编号)、横行标题(土地统计单位名称、土地统计的时间、图斑编号等)、数据资料(土地总面积及各地类面积数字)等。

　　6、 土地统计工作的核心：土地统计指标体系。

　　7、 统计指标是由指标名称、指标数值两部分组成的。

　　8、 土地统计程序:

　　(1) 统计设计：根据统计对象的性质和统计的目的对统计工作的各个方面及各个阶段的内容任务、方法及其操作进行全面的设想安排，通过统计设计形成完整的统计方案。

　　(2) 统计调查：是在统计设计的基础上具体地采集统计资料的过程。

　　(3) 统计整理：将统计调查获取的资料进行科学的分类、汇总，使之系统化、条理化的过程，统计整理是为统计分析做准备的。

　　(4) 统计分析与预测：是采用数理统计、系统工程等科学方法对统计计料进行归纳、推理和预测，说明土地利用等方面的情况，揭示其规律和趋势，为土地管理决策服务。

　　9、 我国土地统计实行统一领导和以行政管辖区为单位的分级负责相结合的管理体制，它的任务是既应获取全面、准确和统一的资料，同时还应使统计资料随时保持其现势性，因而土地统计必须随土地变化而持续不断地进行。

　　10、 土地统计类型：按土地统计的目的、内容和时间的不同分为初始土地统计和经常土地统计两大类。在初始与经济土地统计中，又分为基层和国家土地统计两个层次：

　　(1) 初始土地统计：土地统计工作的起点，以县级为单位的土地利用现状调查，初始土地统计也可以在初始土地登记后进行，把初始土地登记的各类土地利用面积作为初始土地统计的基本依据资料。可保证土地统计面积的精确性和稳定性。由此，土地利用现状调查成果和土地登记文件都是初始统计的重要信息来源，都可以作为统计初始值。

　　(2) 经常土地统计：是在初始土地统计的基础上开展的对土地变化状况所进行的统计，包括通过变更调查，对所辖行政区范围内的土地利用现状进行全面核实，特别是对变化面积和界线进行测量和图上注记，并记录其变更的面积、原因、性质，然后对资料进行整理和分析的全过程。定期开展的土地统计(变更)调查成果，以及土地征用、划拨和依法审批建设用地的文件资料等，都是经常土地统计的基本信息来源和依据。

　　(3) 国家土地统计：是县级以上土地管理部门所进行的土地统计。

　　(4) 基层土地统计：泛指县(区)以下的街道、乡(镇)土地管理所和村级生产单位，以及其他非农业建设的用地单位集体所从事的基层土地统计工作，包括建立台账做好年报，开展专题调查，初始和经常的土地统计，土地统计原始调查记录表的建立和管理，以及各项土地统计制度的执行。

　　(5) 基层土地统计是国家土地统计的基础，国家土地统计是对全国各地基层土地统计信息的汇总与整理。

　　11、 我国现行的土地统计报表类型：我国土地统计报表按基层土地统计与国家土地统计的层次分为基层土地统计报表与国家土地统计报表。

　　(1) 基层土地统计报表内容：《统计台账》、《土地变更记录表》、《年内地类变化平衡表》、《土地统计簿》、《耕地面积变化情况过录表》、《各类建设用地当年增加面积过录表》、《城镇建设用地当年增加面积过录表》。

　　(2) 国家土地统计报表：由15种报表组成。按报表所反映的内容可分为两类，一类是反映土地权属、利用、数量及其变更情况的土地情况统计资料，15种表格中，有11种属于此类，另一类是反映在土地管理机构情况的。分年报和定期报表。年度是上年11月1日至本年10月31日，年报报送时间2月底之前，13种属于年报。定期报表实质上为半年期报告，每年2月、7月各报送一次。