2013年土地估价管理基础与法规备考资料2

　　二、土地的特性(掌握)

　　土地的特性，包括自然特性、经济特性和产权特性。

　　土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性，它反映了土地的存在状态，表示提供给人类可利用的土地数量;土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受人为因素的影响，几乎是没有弹性。

　　土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性，它反映了土地的特性功能。土地的经济供给是有弹性的。

　　土地的产权特性是指在土地权利的确定、行使和保护等方面所表现的特性。

　　(一)土地的自然特性

　　土地的自然特性包括：土地位置的固定性、土地面积的有限性、土地质量的差异性、土地永续利用的相对性等。

　　1.土地位置的固定性。土地位置的固定性也决定了土地市场是一种不完全的市场，不是实物交易意义上的市场，而只是土地产权流动的市场。

　　2.土地面积的有限性。土地面积的有限性又称土地数量的有限性。人类开山填海，围湖造田，只是土地用途的转换，并没有真正增加土地面积，不能增加土地的数量。

　　3.土地质量的差异性。土地质量的差异性也称土地的不可替代性。任何一块土地都是独一无二的，即使是位于同一位置相互毗邻的两块土地，由于地形、植被及风景等因素的影响，也不可能完全相互替代。同时，不同地域，不同位置，其土地构成的土壤、气候、水文、地貌、植被等要素的自然性状不同，而且受人类活动的影响也不同。

　　4.土地永续利用的相对性。“只要处理得当，土地就会不断改良”，表明土地资源在利用上具有永续性。土地利用的永续性体现在：一是作为自然的产物，具有永不消失性。二是作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。

　　(二)土地的经济特性

　　土地的经济特性包括：土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地用途变更的困难性、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。

　　1.土地供给的稀缺性。土地数量的有限性决定了土地供给的稀缺性。土地面积的供给是有限的，是无弹性的;特定地区，不同用途的土地面积也是有限的。

　　2.土地用途的多样性。土地用途的多样性也称土地用途的可转化性。土地具有多种用途，如工业用地、居住用地、商业、军事、办公用地等。土地用途的多样性表现在，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

　　3.土地用途变更的困难性。大多数情况下，土地不同用途之间的变换是比较困难的。工矿用地、建设用地一旦形成，再想改作农用就相当困难。土地用途变更的困难性告诉人们，在编制土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策，杜绝主观随意性，否则会造成较大的损失和浪费。

　　4.土地增值性。在土地上追加投资的效益具有持续性，并且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。

　　5.土地报酬递减的可能性。由于“土地报酬递减规律”的存在，在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。

　　6.土地利用方式的相对分散性。由于土地位置的固定性，对土地只能就地分别加以利用，因而土地利用方式是相对分散的。这一特点在农用土地上表现得更为明显。即使在非农产业中，土地利用方式可以相对集中，但出于土地的固定性，不能将其重叠起来利用，也只能分别加以利用，因而相对来说也是分散的。 土地利用方式相对分散这一特性，要求人们在利用土地时要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通运输联系，以提高土地利用的综合区位效益。

　　7.土地利用后果的社会性。土地利用后果的巨大社会性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对全部土地进行宏观的管理，监督和调控。

　　例题1：由于( )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。(2009年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.土地经济供给稀缺性

　　B.土地用途多样性

　　C.土地用途变更困难性

　　D.土地增值性

　　答案：B

　　解析：土地具有多种用途，如可作工业用地，也可作居住用地、商业、军事、办公用地等。由于这一特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

　　例题2：下列土地的特征中，我国建设用地的经济特征是( )。(2006年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.土地利用逆转相对困难

　　B.土地质量的差异较大

　　C.土地利用的集约性

　　D.区位选择的意义重大

　　E.土地功能具有永久性

　　答案：ACD

　　解析：土地质量的差异性，土地功能具有永久性，属于土地的自然特性。

　　例题3：按照土地的特性区分，下列选项中属于土地经济特性的属性有( )。(2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.土地用途的多样性

　　B.土地数量的有限性

　　C.土地用途变更的困难性

　　D.土地经济供给的稀缺性

　　E.土地报酬递减的可能性

　　答案：ACDE

　　解析：土地的经济特性包括：土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地用途变更的困难性、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。土地的自然特性包括：土地面积的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性、土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)等。

　　例题4：对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。( )(2007年《土地管理基础与法规》试题)

　　答案：√

　　解析：土地的供应量是固定的，供应完全无弹性。它不受任何人为因素或社会经济因素的影响，数量固定不变，因而是无弹性供给。

　　(三)土地的产权特性

　　土地的产权特性是指在土地权利的确定、行使和保护等方面所表现的特性。土地的产权特性包括法定性、抵押担保性、公示性、稳定性、支配性和排他性等方面。

　　1、土地产权的法定性。《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”土地产权的种类、内容、效力、取得、丧失、变更及其保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由地创设。

　　2、土地产权的抵押担保性。土地产权客体必须是有价值的与可占用的。根据《物权法》、《担保法》、《城市房地产管理法》等法律法规和政策，规定了目前我国可用于抵押担保的土地产权类型，同时要求必须进行登记。

　　3、土地产权的公示性(登记性)。土地产权要经过国家权力机构确认，给予保护，所有者或占有者对产权客体才具有法律效力。一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法;动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》均体现了不动产依法律行为发生变动时的公示原则。

　　4、土地产权的稳定性。在对土地产权制度的研究中，土地产权稳定性是国内外学者广泛采用的一个指标，其具体含义是指农户有权长期使用某一块土地而不用担心将来某一天使用权被无偿剥夺的状态。所谓“土地产权不稳定”就是农户的土地财产权被不公正地或随机地侵犯。

　　5、土地产权的支配性。土地产权的支配性是指土地权利主体得依自己的意思对标的物加以使用、收益、处分。土地产权的权利人可以自由地根据自己的意志行使自已的权利，无需他人给予协助，更不须征得他人的同意。

　　6、土地产权的排他性。土地产权具有不容他人侵犯的性质，这种属性被称为土地产权的排他性效力。即从土地权利的效力来看，土地产权具有排他性。所谓土地权利的排他性包括两方面的意思：一是某一特定的土地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利。二是土地权利的排他性还指土地权利具有直接排除不法妨碍的性能。土地产权的排他性就是指可垄断性，即在转让时可获得垄断收益。

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