2013年土地估价管理基础与法规备考资料6

　　二、主要类别土地的特征

　　(一)商服用地的特征

　　商服用地主要用于商业、服务业的土地。包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。对应《土地利用现状分类(GB/T 21010-2007)》中的(05)商服用地，但不包括已建成的农村建设用地中的商服用地。商服用地的特征主要包括：

　　1.出让使用年限最短，并受节约集约用地原则限制。商服用地必须通过招拍挂出让方式取得土地。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商服用地出让用地最高年限为40年。

　　2.区域选择性强，土地利用价值高。商服用地可以产生更高的经济效益，但在地域上选择性很强，多处于繁华地段，特别注重交通便利、营业环境、配套设施和收益状况。

　　3.不同类型的商服用地市场化程度不同。自己经营和出租经营效益高，比较适宜收益还原法评估。

　　4.可逆性差。农用地要变为商服用地比较容易，但要商服用地转为农用地则极为困难，因为拆除地上的建筑物、构筑物要耗费大量人力、物力和财力，恢复土壤也需要一定的时间，复垦的成本相当高。

　　(二)居住用地的特征

　　居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和绿化用地。对应《土地利用现状分类(GB/T 21010-2007)》中的(071)城镇住宅用地。居住用地的特征主要包括：

　　1.出让使用年限最长，受节约集约用地原则限制。居住用地须通过招拍挂出让方式取得，出让用地最高年限为70年。

　　2.市场交易量大，市场比较发达。受城市化、人口持续增长因素影响，当前人们对居住用地的需求量大，且分布广，并具有较高的保值、增值性，能够带动房地产市场的繁荣。同时以自用为主，出租比较普遍。

　　3.自然环境、人文环境和基础设施、公共设施配套完善程度要求高，区域选择要求高。一个好的居住区，应该是交通便利，环境优美，配套设施完善，并适当远离闹市区。

　　4.居住用地有多种类型，包括普通住宅、公寓、别墅等用地。各类型居住用地满足不同人群居住的需要，又各有特点。

　　5.可逆性差。一般来讲，农用地要变为居住用地较为容易，只要地质条件符合工程建设要求，加以必要的开发和配套建设就可以变为居住用地。但要使居住用地变为农用地却较为困难。

　　(三)工业、仓储用地的特征

　　工业、仓储用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，仓储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施等用地。工业、仓储用地的特征主要包括：

　　1.分布较广而且分散。虽然有一些现代化工业园区，但总体上看其分布较广而且分散。工业园区用地只适宜一些规模相对较小，具有标准化生产流水线，而且对其他企业不造成影响的企业。工业园区一般对那些具有高新技术的工业具有较大的吸引力。一些用地面积较大、工艺独特、独立性强、自成体系的工业项目，比如水泥厂，一般单独选址。

　　2.在选址和适宜性上有很大的差异。由于不同区域的工业结构的差异性以及工业化的阶段不一样，使得不同区域的工业用地效益差异性大。总体上看，工业企业选址正在逐步郊区化，分布也各具特点，这既是特定位置偏好的要求，也是由地价成本所决定的。这也导致了工业用地之间在区位方面的竞争性并不是那么强。

　　3.受土地宏观调控、产业政策调控影响大。政府对工业用地出让价格设有最低价标准，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。要求市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。

　　4.工业用地上收益地价与市场地价呈剪刀差关系。经济发达地区对于工业投资的财政返还或补贴，工业用地的市场化配置程度较低，使得经济发达地区工业市场地价相对较低，但由于投资环境好，产业集聚性强，工业用地投资效益较高，其工业收益地价高;而在经济相对欠发达地区，由于工业用地市场化配置程度较高，工业用地市场价格相对较高，但是由于投资环境较差，产业集聚程度较低，造成工业投资效益相对较低，从而工业收益地价也较低。

　　注：剪刀差是“剪刀状价格差距”的简称。它一般是指在工农业产品的比价中，工业品价格偏高，农产品价格偏低，从而在两者之间形成一个不合理的价格差距。在资本主义国家，工业品和农产品之间的这种价格差距有日益扩大的趋势，它的具体表现是：当一般物价上涨时，虽然农产品价格也同时上涨，但它上涨的幅度往往低于工业品价格上涨的幅度。而当一般物价下跌时，虽然工业品的价格也同时下跌，但它下跌的幅度往往低于农产品价格下跌的幅度。如果把一定时期(比如一年)内工农业产品价格变动的情况用统计图表表示出来，那么，工业品价格呈上升趋势，而农产品价格呈下降趋势，二者犹如张开的剪刀的形状一样，因此称为工农业产品价格的“剪刀差”。

　　5.工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。

　　(四)公共管理与公共服务用地的特征

　　根据《土地利用现状分类》，公共管理与公共服务用地属于一级地类，涵盖事业、公用设施用地等。在城市自由发展期，公共管理与公共服务用地所占比例一般较低，城市的整体功能也相对较低。但随着城市的发展，用于公共管理与公共服务的土地占城市土地的比例越来越高。用于公共服务的土地包括公共建筑和公共设施用地，主要是指公益事业和公共设施建设用地。其特征主要包括：

　　1.用地性质差异较大，无使用年限限制。公共管理与公共服务用地对土地区位、质量、规模和环境要等要求各异。公共管理与公共服务用地都属于划拨用地，没有使用年限的限制。

　　2.投资渠道广泛，社会性强。大部分公共管理与公共服务用地，或依靠社会投资和建设，或依靠国家财政解决，投资主要表现为社会效益和环境效益。

　　3.服务共享性和福利性。公共管理与公共服务用地最终目的是为广大群众服务的，带有很大成分的社会服务和社会福利性质。

　　4.主要是公益性用地，收益很小或无收益。用于公共服务的土地一般由政府所有，也有通过出租或者是授权委托给非政府机构经营和管理的。用于公共服务的土地虽然不能直接产生效益，但是对于人们的生活来说是不可或缺的。

　　(五)交通运输用地的特征

　　交通运输用地用于运输通行的地面线路、场站等的土地。其特征主要包括：

　　1.用地性质单一。大部分交通运输用地都是无偿使用的，但是由于修建投资成本高，一部分土地可将经营权出让给非政府机构，如收费高速公路。

　　2.数量多，分布广。交通运输用地涉及铁路、公路用地、民用机场、港口码头、管道运输、街巷等用地，具有点多、线长和面广的特点。

　　(六)农用地的特征

　　农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。农用地的特征主要包括：

　　1.利用的永续性。农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。

　　2.生态利用性。农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态―经济复合系统。

　　3.利用的相对粗放性。与建设用地相比，农用地产生的经济效益相对较低，因而利用强度相对较弱。

　　4.利用逆转性。在法律法规允许的情况下，农用地内部各种用途之间可以互相转换，并且具有恢复到原来用途的可能性。

　　例题1：下列不属于农用地特征的是( )。

　　A.利用的永续性

　　B.生态利用性

　　C.利用的集约性

　　D.利用逆转性

　　答案：C

　　解析：农用地的特征主要包括：(1)利用的永续性;(2)生态利用性;(3)利用的相对粗放性;(4)利用逆转性。

　　例题2：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、( )、养殖水面等。

　　A.林地

　　B.园地

　　C.牧草地

　　D.农田水利用地

　　E.建设用地

　　答案：ABCD

　　解析：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。农田水利用地属于其他农用地。

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