2013年土地估价管理基础与法规备考资料21

　　(土地管理基础与法规)

　　土地产权

　　一、考试目的和考试基本要求

　　本章主要测试应考人员对土地产权的理解与掌握程度。考试基本要求包括：

　　1.掌握土地产权的概念及类型、我国土地所有权、用益物权和担保物权的类型;

　　2.熟悉我国土地所有权、用益物权和担保物权的权利及规定;

　　3.了解主要国家和地区的土地制度。

　　二、本章涉及有关的法律、法规包括：①《宪法》;②《城市房地产管理法》;③《土地管理法》;④《物权法》;⑤《土地管理法实施条例》;⑥《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;⑦《土地登记办法》;⑧《划拨土地使用权管理暂行办法》;⑨《确定土地所有权和使用权的若干规定》;⑩《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》(财综字[1999]117号); ⑪《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》;(12)《规范国有土地租赁若干意见》。

　　三、本章的重点

　　本讲内容以土地产权为主线，内容多而复杂，重点知识为土地产权的类型，我国土地所有权、用益物权和担保物权的类型和权能。难点是上述各类物权的权能和相关规定。本章内容中，土地产权的类型，土地所有权、用益物权和担保物权的权能，是考试出题的方向。同时，要有针对地全面了解有关我国农村宅基地的政策规定。当前在我国对农村宅基地管理法规政策依据包括：

　　(1)《土地管理法》;

　　(2)《物权法》;

　　(3)《土地登记办法》;

　　(4)中共中央、国务院《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中发[1997]11号);

　　(5)国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号);

　　(6)国务院《关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008)3号);

　　(7)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号);

　　(8)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号);

　　(9)国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》([1995]国土[籍]字第26号);

　　(10)国土资源部关于印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知(国土资发[2004]234号);

　　(11)国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发〔2008〕146号);

　　(12)国土资源部《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》(国土资发[2010]28号)。

　　四、章节框架

　　1.土地产权的内涵

　　2.土地产权的类型

　　3.我国土地所有权

　　4.我国土地用益物权

　　5.我国土地担保物权

　　6.主要国家和地区的土地制度

　　一、土地产权内涵

　　土地产权是以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。

　　土地产权具有以下特征：

　　1.土地产权是对土地的支配权;

　　2.土地产权是排他性财产权;

　　3.土地产权是对世权。所谓对世权，是能够请求一般人不为一定行为的权利，亦即以权利人之外的一切人为义务人的权利。

　　4.土地产权必须由法律规定

　　5.土地产权的变动一般采取登记的公示方式。对动产来讲，动产物权的变动以交付为公示方式，交付是动产物权的法定公示方式。

　　土地产权制度的完善对于保护土地财产权益、完善社会主义市场经济体制乃至进一步解放和发展生产力，具有重要的影响力。《土地登记办法》的出台，标志着我国土地产权制度建设的一次重大进步。

　　二、土地产权的类型

　　土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，土地产权是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。

　　关于土地产权的类型，有以下两种分类：

　　第一种分类是传统分类：我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地他项权利三大类。其中土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利，包括土地抵押权、土地租赁权和地役权、地上权、空中权、地下权、土地借用权、耕作权等。土地租赁权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。

　　第二种分类是根据《物权法》和《土地登记办法》的规定分类：我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。其中土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。土地担保物权包括土地抵押权、留置权、质权等。

　　(一)土地所有权

　　土地所有权，是指国家或农民集体在法律规定范围内，对土地所享有的具有全面支配性和绝对性的权利，具体包括对其拥有土地的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权是由土地所有制决定的，也就是土地所有权是土地所有制在法律上的表现。

　　(二)土地用益物权

　　土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利。根据《物权法》的规定，用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

　　(三)土地担保物权

　　土地担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的土地财产上设定的一种物权。土地担保物权主要是土地抵押权等。

　　例题1：房地产用益物权不包括( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

　　A.抵押权

　　B.建设用地使用权

　　C.地役权

　　D.土地承包经营权

　　答案：A

　　解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。

　　例题2：下列物权中，属于担保物权的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

　　A.留置权

　　B.所有权

　　C.抵押权

　　D.质权

　　E.地役权

　　答案：ACD

　　解析：土地担保物权包括土地抵押权、留置权、质权等。

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