2013年土地估价管理基础与法规备考资料22

　　三、我国土地所有权

　　(一)土地所有权的权能及规定

　　土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性的专有权利。在我国，土地所有权相对于一般财产所有权，具有主体特定性、交易禁止性、权属稳定性、权能分离性等特点。

　　在土地所有权方面，根据我国《宪法》第10条的规定，我国现行土地的所有权有两种，即国有土地所有权和集体土地所有权。

　　1.土地所有权的权能

　　土地的占有权、使用权、收益权、处分权四项基本权能，构成土地所有权完整的权能结构。

　　土地占有权：指对土地的实际占有、控制的权利。它表现为一种持续的状态，如土地租赁中承租人对土地的实际占用等。

　　土地使用权：是指对土地的有效利用权。按土地性能和用途进行事实上的利用和使用。如在依法取得的土地上建造厂房，在耕地上种植农作物等。土地使用权与土地所有权可结合，可分离。

　　土地收益权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。可通过以下方式实现：一是利用土地的自然属性获得收益，如在耕地上种植农作物直接收获粮食;二是依一定法律关系的存在而获得收益，如把土地出租而收取租金，收获土地上生长的农作物等。《土地管理法》规定，国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。财政部、国土资源部、中国人民银行关于进一步调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知(财综[2006]48号)规定，调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准，从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍;调整地方新增建设用地土地有偿使用费分成管理方式，从2007年1月1日起，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。

　　新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。

　　例题1：假如某项目在获取的1000亩建设用地中，耕地占500亩，未利用地400亩，建设用地100亩，该市对应的土地等别为7等，新增建设用地有偿使用费标准为48元/平方米，下列说法正确的是( )。(2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.应向该市人民政府建设管理部门缴纳新增建设用地有偿使用费2880万元

　　B.应向该市人民政府建没管理部门缴纳新增建设用地有偿使用费1600万元

　　C.应向市人民政府缴纳新增建设用地有偿使用费2880万元

　　D.应向该市人民政府缴纳新增建设用地有偿使用费1600万元

　　答案：C

　　解析：(1000-100)×667×48元/平方米=2881.44万元。

　　例题2：新增建设用地有偿使用费的本质是( )。(2007年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.土地的取得成本构成之一

　　B.政府土地收益

　　C.土地资源税

　　D.土地流转税

　　答案：B

　　解析：新增建设用地土地有偿使用费，是指新增建设用地的平均土地纯收益。

　　土地处分权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，土地处分权决定土地的归属，是土地所有权的核心。处分包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分，是指对土地进行实质上的改造等物理上的事实行为，如对土地进行平整等;法律上的处分，是指使土地产权发生变动的法律行为，如土地使用权的转让、抵押等。处分权能更多地是指法律上的处分。

　　2.建筑物区分所有权

　　《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。三是对共有部分享有共同管理的权利。

　　建筑物的所有形态有：单独所有、共同所有、区分所有。单独所有是一个人拥有一栋建筑物的所有权;共同所有为数人共同拥有一栋建筑物的所有权;区分所有则是将一栋建筑物分割为不同部分而为众多的住户所有。

　　例题1：依据有关法律规定，我国土地所有权分为( )。(2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.国有土地所有权和农民集体土地承包权

　　B.国有土地所有权和集体土地所有权

　　C.国有建设用地所有权和乡镇建设用地所有权

　　D.国有建设用地所有权和国有农用地所有权

　　答案：B

　　解析：我国土地所有权存在两种表现形式，即国有土地所有权和集体土地所有权。

　　例题2：下列土地中，属于国有土地的有( )。(2010年房地产经纪人制度试题)

　　A.城市市区的土地

　　B.已被国家依法征收的土地

　　C.依法不属于集体所有的林地

　　D.宅基地

　　E.经济适用住房占用的土地

　　答案：ABCE

　　解析：宅基地属于集体土地。

　　(二)国有土地所有权的权能及规定

　　1.国有土地所有权的权能

　　国有土地所有权的权能包括土地的占有权、使用权、收益权、处分权四项基本权能。

　　2.国有土地所有权的规定

　　根据《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年3月11日国家土地管理局发布)规定，国有土地所有权的规定包括：

　　(1)城市市区范围内的土地。《宪法》、《物权法》都明确规定，城市的土地属于国家所有。

　　1982年宪法第十条第一款宣布：“城市的土地属于国家所有。”从此中华人民共和国废除了城市土地私有制和城市土地集体所有制。

　　《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”

　　《物权法》规定，城市的土地，属于国家所有。

　　(2)农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有。

　　(3) 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。《物权法》规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

　　(4)被开发利用的国有土地。开发利用者依法只享有土地使用权。

　　(5)铁路线路、车站、货场用地及其他铁路用地。

　　(6)县级以上(含县级)公路线路用地。

　　(7)国家已办理征地手续的电力、通讯设施用地。

　　(8)军事用地。

　　(9)河道内土地，除已分配给农民，国家未征用，且迄今仍 归农民集体使用的土地。

　　(10)县级以上(含县级)水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地。

　　(11)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。

　　(12) 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

　　(13)寺庙、教堂等宗教用地。

　　(14)土地所有权有争议的，不能依法证明属于农民集体所有的争议土地。

　　(15)根据森林法、草原法和渔业法等有关法律和条例规定，农村中的国有土地还包括：①名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地);②国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地; ③国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地;④国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。

　　例题：“城市的土地属于国家所有”的规定，是( )年修订颁布的《宪法》第10条正式宣布的。(2007年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.1972

　　B.1982

　　C.1992

　　D.2002

　　答案：B

　　解析： 1982年宪法第十条第一款宣布：“城市的土地属于国家所有。”从此中华人民共和国废除了城市土地私有制和城市土地集体所有制。

　　(三)集体土地所有权的权能及规定

　　农民集体分三种类型：(1)村农民集体。(2)村内农民集体(村民小组)，指行政村内两个以上各自独立的农村集体经济组织，一般为过去的生产队。(3)乡(镇)农民集体。对此，集体土地所有权包括：村农民集体土地所有权、乡(镇)农民集体土地所有权、村内两个以上农业集体经济组织的土地所有权三种情形。

　　根据《物权法》、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定，集体土地所有权的权能及规定包括：

　　1.集体土地所有权的权能

　　(1)集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制。

　　(2)集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制。①受农民集体经济组织成员共同意志的限制;②受国家法律和政府管理的限制。

　　2.集体土地所有权的规定

　　《物权法》规定，集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;集体所有的其他不动产和动产。

　　根据有关法律规定，在农村土地调查中，下列类型土地确定为集体土地：

　　(1)土地改革时，分给农民并颁发土地所有证的土地;

　　(2)根据《农村人民公社工作条例修正草案》(简称《六十条》)，确定为集体所有的土地;

　　(3)由于村的合并、分割，开发、征地、建设等各种原因进行的土地调整，致使集体土地所有权发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权;

　　(4)乡镇或村在集体土地上修建并管理的道路、水库、渠道、水利设施，乡镇企业，公共设施、公益事业等用地;

　　(5)能够出示文件、协议、法院裁决书等依法证明属于集体所有的其他类型的土地。

编辑推荐：2013年土地估价师考试VIP套餐

         2012土地估价师考试真题及答案专题

          土地估价师历年真题汇总