2013年土地估价管理基础与法规备考资料26

　　六、我国土地担保物权

　　土地担保物权是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括土地抵押权等。

　　(一)不同土地抵押权的权能及规定

　　土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不移转土地占有而将债务人或第三人的土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的土地他物权。

　　可以设定抵押权的土地权利包括：①法律允许单独流转的建设用地使用权;②依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的建设用地使用权;③依法承包并经登记的集体荒山的土地使用权;④农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡(镇)村企业集体建设用地使用权;⑤以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。

　　1.建设用地使用权的抵押权权能及规定

　　以出让方式取得的建设用地使用权可以连同地上建筑物一并抵押;国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。此规定的主要法律依据包括：

　　《担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

　　《城市房地产管理法》第四十八条：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

　　《物权法》规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　同时，一般情况下，以单纯的土地使用权抵押的的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。但是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》还规定了划拨土地使用权必须符合的四个条件。

　　例题：国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有( )。(2009年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.担保法

　　B.城市房地产管理法

　　C.城乡规划法

　　D.确定土地所有权和使用权的若干规定

　　E.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

　　答案：ABE

　　解析：《担保法》第三十六条：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。《城市房地产管理法》第四十八条：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

　　2.集体建设用地使用权抵押权规定

　　①依法承包并经登记的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包人的同意。

　　②乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。《物权法》规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　③耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。

　　④严格农村集体建设用地项目贷款管理。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于金融促进节约集约用地的通知》(银发〔2008〕214号)规定，对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款;对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款;对利用农村集体土地开办企业、兴办乡(镇)村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。

　　(二)土地质权的含义

　　根据我国《物权法》的规定，质权分为动产质权和权利质权两种。因此，土地质权应指的是“土地抵押权”。

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