2013年土地估价管理基础与法规备考资料25

　　(五)宅基地使用权的权能及规定

　　宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

　　1.宅基地使用权的特征

　　宅基地使用权具有以下特征：

　　(1)权利主体只能是本集体经济组织的成员，非本集体经济组织成员(尤其城镇居民)无法取得宅基地使用权。即：城镇居民、外村外乡居民均不具备取得该项权利的主体资格，依法将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员的不在此限。

　　(2)权利客体为农民集体所拥有的土地，具体的地类为住宅用地的农村宅基地。

　　(3)取得需要经过依法审批。按照《土地管理法》的规定，宅基地的审批实行“乡(镇)政府审核，县级政府批准”的制度。农村村民申请住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，县级人民政府批准后，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

　　(4)无偿取得。宅基地是农村集体经济组织依法分配给其成员用作住宅建设的，带有福利保障性质，权利人不需要支付费用。

　　(5)无使用期限限制。权利人去世的，宅基地使用权可以作为遗产依法继承。

　　(6)宅基地使用权权能受到限制，根据《物权法》第一百五十二、一百五十三条的规定，宅基地使用权人依法享有占有和使用的权利(注意没有规定收益和处分的权利)，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，但宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。

　　(7)宅基地的数量受到限制。土地管理法明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。(如因自然灾害等原因宅基地灭失的，应当给予重新分配)。

　　(8)宅基地的面积受到限制。宅基地的面积国家没有统一规定，由各省、自治区、直辖市规定。宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　(9)权利类型为用益物权。物权法将宅基地使用权与建设用地使用权、承包经营权、地役权共同规定为用益物权。

　　2.宅基地使用权的权能

　　《物权法》规定，宅基地使用权人依法有权对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅附属设施。这是宅基地使用权的基本权利内容。“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”。

　　(1)转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。按照《土地管理法》的规定，转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。转让给村外人员的，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件，否则无法转让。

　　(2)宅基地使用权不得抵押。现行法律规定，宅基地使用权不得抵押。

　　(3)宅基地使用权可以继承。2008年《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)首次明确了依法继承的宅基地使用权的合法地位，规定“除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理”。

　　(4)转让房屋及宅基地使用权，应当依法办理转让登记手续。转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及到受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。应当到我国房屋管理部门与土地管理部门同时办理房屋产权过户登记手续和土地使用权变更登记。

　　3.宅基地使用权的政策规定

　　(1)申请宅基地的条件及标准。

　　目前，各地规定的申请宅基地的条件包括：①统一规划建设的新村、居民点，需要安排宅基地的农户;②原有宅基地面积低于规定限额标准，居住拥挤的农户;③一些确实需要分家、分居而又无宅基地的农户;④回乡落户定居而又无宅基地的离休、退休、退职职工及其家人、华侨、侨眷等。⑤宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地等等。

　　(2)申请使用宅基地的标准。①根据有关政策，农村转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。《物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。②权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。③转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。④农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。要严格控制用地面积，控制宅基地用地数量(一户一地)与面积(不得超标)也是节约集约用地的体现。

　　例题1：农村宅基地使用权属于土地用益物权，所以使用宅基地的用益物权人对宅基地依法享有占有、使用、收益和处分权利。( ) (2009年《土地管理基础与法规》试题)

　　答案：×

　　解析：《物权法》规定，第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

　　例题2：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市政府规定的标准。(2004年《土地管理基础》试题)

　　答案：√

　　解析：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　(3)宅基地用地的审查报批程序

　　宅基地审批应坚持实施“三到场”。接到宅基地用地申请后，乡(镇)国土资源所或县(市)国土资源管理部门要组织人员到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地，明确建设时间并受理农民宅基地登记申请。村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，符合规定的方可办理土地登记，发放集体建设用地使用权证。

　　农村村民建造住房，由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，报经乡(镇)人民政府审核，再报县级人民政府批准。

　　(4)宅基地使用权的登记

　　宅基地使用权作为一种用益物权，《物权法》明确规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。关于宅基地土地使用权登记、变更登记与注销登记的办法，2007年国土资源部发布实施的《土地登记办法》之中有明确规定。《土地登记办法》第二条规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。

　　国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发〔2008〕146号)规定，要明确政策，依法登记：

　　①严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

　　②严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。

　　③严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省(区、市)规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

　　1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。

　　1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

　　1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

　　例题1：农村村民申请宅基地，须由( )批准。(2009年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.村民委员会

　　B.乡镇人民政府

　　C.县级土地主管部门

　　D.县级人民政府

　　答案：D

　　解析：《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。

　　例题2：依据有关规定，对于农村村民住宅，下列说法正确的有( )。(2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.农村村民每户只能有一处宅基地

　　B.农村村民每户只能有两处宅基地

　　C.回乡落户的城镇居民可申请宅基地

　　D.村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准的，不得申请宅基地

　　E.农村村民建房，经乡(镇)人民政府批准后即可建设

　　答案：AD

　　解析：农村村民每户只能有一处宅基地，回乡落户的城镇居民不可申请宅基地。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。

　　例题3：张庄村民田某，于1992年申请宅基地建房居住，2000年7月，田某将其房屋租赁给外来打工人员居住，并收取租金。2001年，田某再次以无房居住为由，申请宅基地，按照《土地管理法》的规定，当地人民政府应( )。(2006年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.没收田某出租房屋所得

　　B.对田某予以罚款

　　C.在批准时核减用地数量

　　D.对田某的申请不予批准

　　答案：D

　　解析：《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　例题4：农村居民建住宅申请用地时，对( )的，政府不予批准。(2000年试题)

　　A.使用原有宅基地

　　B.使用村内空闲地

　　C.使用村内废弃地

　　D.出租住宅后再申请宅基地

　　答案：D

　　解析：村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准，或没有宅基地的，不得申请宅基地。

　　(六)地役权的权能及规定

　　1、地役权的概念和特征

　　地役权是一种独立的物权，是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称为需役地;提供给他人使用的土地，称为供役地。

　　地役权可分为通行权、用水权和建筑物地役权。

　　地役权的法律特征主要包括：(1)地役权是利用他人的不动产的一种权利;(2)地役权是为了提高自己不动产的效益;(3)地役权是按照合同设立的。

　　2、地役权的权能及规定

　　土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

　　地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

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