2013年土地估价管理基础与法规备考资料29

　　(三) 集体建设用地使用权的权能及规定

　　1.集体建设用地使用权的范围

　　按照现行法律法规规定，农村集体建设用地的使用范围主要包括：

　　(1)兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括：乡镇办企业使用属于本乡(镇)集体所有的土地;村办企业使用属于本村集体所有的土地;村民组办企业使用本村民组所有的土地;个人办企业使用所在农民集体组织的土地。

　　(2)乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室。

　　(3)农村村民建住宅使用本集体所有的土地。

　　按照现行法律规定，不允许乡(镇)办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地。但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。

　　2.集体建设用地使用权的权能及规定

　　(1)乡镇企业用地使用权

　　乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农业经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。

　　①乡镇企业用地使用权主体。包括：农村集体经济组织设立的独资经营企业;农村集体经济组织通过以符合要求的土地使用权入股、联营的形式与其他单位、个人设立的企业。

　　②报批。《物权法》规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。申请取得乡镇企业用地使用权，应持有相关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

　　③权能。乡镇企业对其经营用地享有占有权、使用权和收益权。农村集体经济组织独资设立的企业，其收益一般归农村集体经济组织。

　　④限制。乡镇企业的建设用地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押。在抵押权实现后，未经土地征收程序，该土地原有的集体所有性质不变。

　　(2)乡村公益用地使用权

　　乡村公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体建设用地使用权。

　　①乡村公益用地使用权主体。乡村公益用地使用权主体是农村集体经济组织以及其依法设立的学校等公益性组织。

　　②权能。乡村公益事业用地使用权人对土地仅享有占有权、使用权，一般没有收益权与处分权。这是该项权利的用途性质所决定的。

　　③限制。乡村公益事业用地使用权的权利人不得擅自改变土地用途，不得将土地用于经营性活动，不得将权利转让、出租、抵押或用于其他形式的交易。

　　(四)土地承包经营权的权能及规定

　　土地承包经营权的法律依据包括：《土地管理法》、《农村土地承包法》和《物权法》。

　　土地承包经营权属于用益物权。《土地基本术语》规定，土地承包经营权是指农村集体经济组织成员或者农村集体经济组织以外的单位或个人依据承包合同取得的对集体所有或国家所有由农民集体使用的农村土地从事农业经营并取得收益的权利。

　　1.我国农村土地承包经营权的特征。包括：①农村土地承包经营权的主体是发包方和承包方。发包方一般是农村集体经济组织、村民委员会或村民小组。承包方是指有权签订土地承包经营合同的农户、个人。农村土地承包经营权的客体是集体所有的土地。②农村土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权。法律规定，农村土地承包经营权仅限于从事农业生产。这表明，这种土地承包经营权不含有土地开发权，即无权将土地经过开发用于非农业生产。③农村土地承包经营权是一种尚不十分稳定的土地使用权。法律虽规定了土地承包期限可达30年，但同时又规定经过集体经济组织(村民委员会)三分之二以上成员讨论通过，可以在承包期内适当进行土地调整。④农村土地承包经营权是土地所有权实现的一种形式，双方当事人应遵循平等、自愿、等价、有偿的法律原则。

　　2.土地承包经营权的权能及规定

　　《物权法》规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。

　　土地承包经营权流转，不得改变土地集体所用性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。土地承包经营权流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

　　例题：根据我国现行法律的规定，农村集体土地不能买卖，所以其承包经营权不是一种物权，也不具有市场价值。( )(2007年《土地管理基础与法规》试题)

　　答案：×

　　解析：土地承包经营权属于用益物权。

　　(五)宅基地使用权的权能及规定

　　宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

　　1.宅基地使用权的特征

　　宅基地使用权具有以下特征：

　　(1)权利主体只能是本集体经济组织的成员，非本集体经济组织成员(尤其城镇居民)无法取得宅基地使用权。即：城镇居民、外村外乡居民均不具备取得该项权利的主体资格，依法将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员的不在此限。

　　(2)权利客体为农民集体所拥有的土地，具体的地类为住宅用地的农村宅基地。

　　(3)取得需要经过依法审批。按照《土地管理法》的规定，宅基地的审批实行“乡(镇)政府审核，县级政府批准”的制度。农村村民申请住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，县级人民政府批准后，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

　　(4)无偿取得。宅基地是农村集体经济组织依法分配给其成员用作住宅建设的，带有福利保障性质，权利人不需要支付费用。

　　(5)无使用期限限制。权利人去世的，宅基地使用权可以作为遗产依法继承。

　　(6)宅基地使用权权能受到限制，根据《物权法》第一百五十二、一百五十三条的规定，宅基地使用权人依法享有占有和使用的权利(注意没有规定收益和处分的权利)，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，但宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。

　　(7)宅基地的数量受到限制。土地管理法明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。(如因自然灾害等原因宅基地灭失的，应当给予重新分配)。

　　(8)宅基地的面积受到限制。宅基地的面积国家没有统一规定，由各省、自治区、直辖市规定。宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　(9)权利类型为用益物权。物权法将宅基地使用权与建设用地使用权、承包经营权、地役权共同规定为用益物权。

　　2.宅基地使用权的权能

　　《物权法》规定，宅基地使用权人依法有权对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅附属设施。这是宅基地使用权的基本权利内容。“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”。

　　(1)转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。按照《土地管理法》的规定，转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。转让给村外人员的，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件，否则无法转让。

　　(2)宅基地使用权不得抵押。现行法律规定，宅基地使用权不得抵押。

　　(3)宅基地使用权可以继承。2008年《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)首次明确了依法继承的宅基地使用权的合法地位，规定“除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理”。

　　(4)转让房屋及宅基地使用权，应当依法办理转让登记手续。转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及到受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。应当到我国房屋管理部门与土地管理部门同时办理房屋产权过户登记手续和土地使用权变更登记。

　　3.宅基地使用权的政策规定

　　(1)申请宅基地的条件及标准。

　　目前，各地规定的申请宅基地的条件包括：①统一规划建设的新村、居民点，需要安排宅基地的农户;②原有宅基地面积低于规定限额标准，居住拥挤的农户;③一些确实需要分家、分居而又无宅基地的农户;④回乡落户定居而又无宅基地的离休、退休、退职职工及其家人、华侨、侨眷等。⑤宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地等等。

　　(2)申请使用宅基地的标准。①根据有关政策，农村转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。《物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。②权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。③转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。④农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。要严格控制用地面积，控制宅基地用地数量(一户一地)与面积(不得超标)也是节约集约用地的体现。

　　例题1：农村宅基地使用权属于土地用益物权，所以使用宅基地的用益物权人对宅基地依法享有占有、使用、收益和处分权利。( ) (2009年《土地管理基础与法规》试题)

　　答案：×

　　解析：《物权法》规定，第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

　　例题2：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市政府规定的标准。(2004年《土地管理基础》试题)

　　答案：√

　　解析：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　(3)宅基地用地的审查报批程序

　　宅基地审批应坚持实施“三到场”。接到宅基地用地申请后，乡(镇)国土资源所或县(市)国土资源管理部门要组织人员到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地，明确建设时间并受理农民宅基地登记申请。村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，符合规定的方可办理土地登记，发放集体建设用地使用权证。

　　农村村民建造住房，由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，报经乡(镇)人民政府审核，再报县级人民政府批准。

　　(4)宅基地使用权的登记

　　宅基地使用权作为一种用益物权，《物权法》明确规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。关于宅基地土地使用权登记、变更登记与注销登记的办法，2007年国土资源部发布实施的《土地登记办法》之中有明确规定。《土地登记办法》第二条规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。

　　国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发〔2008〕146号)规定，要明确政策，依法登记：

　　①严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

　　②严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。

　　③严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省(区、市)规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

　　1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。

　　1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

　　1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

　　例题1：农村村民申请宅基地，须由( )批准。(2009年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.村民委员会

　　B.乡镇人民政府

　　C.县级土地主管部门

　　D.县级人民政府

　　答案：D

　　解析：《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。

　　例题2：依据有关规定，对于农村村民住宅，下列说法正确的有( )。(2008年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.农村村民每户只能有一处宅基地

　　B.农村村民每户只能有两处宅基地

　　C.回乡落户的城镇居民可申请宅基地

　　D.村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准的，不得申请宅基地

　　E.农村村民建房，经乡(镇)人民政府批准后即可建设

　　答案：AD

　　解析：农村村民每户只能有一处宅基地，回乡落户的城镇居民不可申请宅基地。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。

　　例题3：张庄村民田某，于1992年申请宅基地建房居住，2000年7月，田某将其房屋租赁给外来打工人员居住，并收取租金。2001年，田某再次以无房居住为由，申请宅基地，按照《土地管理法》的规定，当地人民政府应( )。(2006年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.没收田某出租房屋所得

　　B.对田某予以罚款

　　C.在批准时核减用地数量

　　D.对田某的申请不予批准

　　答案：D

　　解析：《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　例题4：农村居民建住宅申请用地时，对( )的，政府不予批准。(2000年试题)

　　A.使用原有宅基地

　　B.使用村内空闲地

　　C.使用村内废弃地

　　D.出租住宅后再申请宅基地

　　答案：D

　　解析：村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准，或没有宅基地的，不得申请宅基地。

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