2013年土地估价管理基础与法规备考资料30

　　(六)地役权的权能及规定

　　1、地役权的概念和特征

　　地役权是一种独立的物权，是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称为需役地;提供给他人使用的土地，称为供役地。

　　地役权可分为通行权、用水权和建筑物地役权。

　　地役权的法律特征主要包括：(1)地役权是利用他人的不动产的一种权利;(2)地役权是为了提高自己不动产的效益;(3)地役权是按照合同设立的。

　　2、地役权的权能及规定

　　土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

　　地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　六、我国土地担保物权

　　土地担保物权是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括土地抵押权等。

　　(一)不同土地抵押权的权能及规定

　　土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不移转土地占有而将债务人或第三人的土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的土地他物权。

　　可以设定抵押权的土地权利包括：①法律允许单独流转的建设用地使用权;②依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的建设用地使用权;③依法承包并经登记的集体荒山的土地使用权;④农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡(镇)村企业集体建设用地使用权;⑤以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。

　　1.建设用地使用权的抵押权权能及规定

　　以出让方式取得的建设用地使用权可以连同地上建筑物一并抵押;国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。此规定的主要法律依据包括：

　　《担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

　　《城市房地产管理法》第四十八条：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

　　《物权法》规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　同时，一般情况下，以单纯的土地使用权抵押的的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。但是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》还规定了划拨土地使用权必须符合的四个条件。

　　例题：国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有( )。(2009年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.担保法

　　B.城市房地产管理法

　　C.城乡规划法

　　D.确定土地所有权和使用权的若干规定

　　E.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

　　答案：ABE

　　解析：《担保法》第三十六条：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。《城市房地产管理法》第四十八条：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

　　2.集体建设用地使用权抵押权规定

　　①依法承包并经登记的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包人的同意。

　　②乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。《物权法》规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　③耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。

　　④严格农村集体建设用地项目贷款管理。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于金融促进节约集约用地的通知》(银发〔2008〕214号)规定，对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款;对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款;对利用农村集体土地开办企业、兴办乡(镇)村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。

　　(二)土地质权的含义

　　根据我国《物权法》的规定，质权分为动产质权和权利质权两种。因此，土地质权应指的是“土地抵押权”。

　　六、主要国家和地区的土地制度

　　1.美国

　　(1)现行土地所有制。美国土地有三种所有形式：私人土地、联邦土地、州政府土地。美国的土地所有制大体可分为两类，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分为联邦政府所有和州及地方政府所有。美国的土地公有制并不是我国法律上所说的公有的意义。美国政府所有的土地主要是不能耕作的森林、草原、沼泽地、山地、水域等土地。州政府的土地主要是政府部门用地以及政府部门可以出租的土地，用以支持州政府财政支出。

　　(2)现行土地使用制。美国所有土地都实行有偿使用。

　　(3)土地管理机构。美国在内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。

　　例题：美国土地的三种所有形式包括( )。

　　A.私人土地

　　B.企业土地

　　C.乡村土地

　　D.联邦土地

　　E.州政府土地

　　答案：ADE

　　解析：美国土地有三种所有形式：私人土地、联邦土地、州政府土地。

　　2.英国

　　(1)现行土地所有制。英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有，英王是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地。但女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。

　　在英国，持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关土地权利的总和，叫做产业权。目前英国主要有四种土地产业权：①无条件继承的土地产业权;②限定继承的土地产业权;③终身保有的土地产业权;④限期保有的土地产业权，即租业权。前三种属于永业权，最后一种属于租业权。

　　(2)土地管理机构。英国在中央一级不设置统一的土地管理机构，只是由若干部委分类管理。

　　例题：目前英国土地产业权中，属于租业权的有( )。

　　A.无条件继承的土地产业权

　　B.限定继承的土地产业权

　　C.限期保有的土地产业权

　　D.终身保有的土地产业权

　　答案：C

　　解析：目前英国主要有四种土地产业权：(1)无条件继承的土地产业权;(2)限定继承的土地产业权;(3)终身保有的土地产业权;(4)限期保有的土地产业权，即租业权。前三种属于永业权，最后一种属于租业权。

　　3.德国

　　德国的土地所有权绝大部分归私人(自然人、法人)所有，也有一部分归公众所有(如国家、州、市镇所有)。

　　联邦德国的土地管理分散在许多部门管理，通过立法，形成各部门的分工合作制度。

　　4.日本

　　(1)现行土地所有制。日本现行的土地所有制主要分为三种形式，即国家所有、公共所有、个人与法人所有。

　　(2)现行土地使用制。日本的国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。

　　(3)土地管理机构。日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。

　　例题：日本现行的土地所有制主要分为( )三种形式。

　　A.国家所有

　　B.公共所有

　　C.私人所有

　　D.个人与法人所有

　　E.个人与私人所有

　　答案：ABD

　　解析：日本现行的土地所有制主要分为三种形式，即国家所有、公共所有、个人与法人所有。

　　5.中国中国香港

　　(1)现行土地所有制。1997年中国在对中国香港恢复行使主权后，虽然实行“一国两制”，保持中国香港原有的资本主义制度和生活方式50年不变，依法保护私有财产权，但在《中华人民共和国中国香港特别行政区基本法》第七条规定，中国香港的土地全部属于国家所有。

　　(2)土地使用权制度。中国香港土地使用制是土地租用制。中国香港的土地租用可以是有偿的，也可以是无偿的，批租的方式有，公开拍卖、招标和私下协议三种。

　　(3)土地管理制度。中国香港特区政府现行行政管理机构设置序列是司、局、署、处。地政总署是中华人民共和国中国香港特别行政区政府发展局辖下的部门，成立于1982年4月1日。地政总署原隶属房屋及规划地政局，2007年7月1日决策局重组后划入新成立的发展局，专责管理中国香港政府的土地及行政。

　　例题：目前，中国香港土地使用制是( )。

　　A.土地购买制

　　B.土地租用制

　　C.土地转让制

　　D.土地划拨制

　　答案：B

　　解析：中国香港土地使用制是土地租用制。

　　6.中国中国台湾

　　(1)土地所有权制度

　　目前我国中国台湾实行土地所有权制的基础是土地私权制。土地分为公有土地和私有土地。公有土地主要指当局所有的土地，人民依法取得土地所有权为私有土地。

　　(2)土地他项权制度。在中国台湾，土地他项权主要包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权等七种。

　　(3)土地管理制度。中国台湾土地管理机构，习称地政机关，中国台湾《土地法》规定， “中央”、省、市、县均应设立专管地政的机关。

　　例题：下列关于美国的土地制度，正确的是( )。

　　A.美国是现代资本主义的典型，其土地全部私有

　　B.所有土地都实行有偿使用

　　C.美国法律规定土地可以买卖和出租

　　D.美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理

　　E.美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有

　　答案:BCDE

　　解析: 美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。

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