2015年土地估价师理论方法：土地价格的影响因素

　　(一)一般因素(影响价格的一般、普遍、共同的因素)

　　1.行政因素：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

　　2.人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。

　　3.社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。

　　4.国际因素：国际经济状况、国际政治因素。

　　5.经济因素：经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。

　　(二)区域因素(土地所在区域的自然、社会、经济条件)

　　地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量(人文、自然)、城市规划限制等。

　　(三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制(宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途)、土地使用年限。

　　二、地租理论

　　1.地租的概念

　　1、地租：直接生产者在农业中创造的生产物被土地使用者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。

　　2、资产阶级经济学：契约地租(商业地租)、经济地租(理论地租，即土地产品收入除去成本的剩余部分)两类。

　　3、广义地租：超额的工资、利息、利润和利用任何生产要素所获得的超额利润。

　　4、狭义地租：仅指利用土地所获得的超额利润。

　　2.马克思主义地租地价理论(本章重点)

　　1、级差地租和绝对地租两种基本形式，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等。

　　2、级差地租理论的基本内容

　　(1)级差地租：指租用较优土地 所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地租的前提假设。分为两种形式：级差地租Ⅰ(更肥沃、位置较好)和级差地租Ⅱ(追加投资)。

　　3、绝对地租理论：土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。

　　4、垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，来自社会其他部门工人创造的价值。

　　5、矿山地租：为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。

　　6、建筑地段地租：为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。

　　A绝对地租和级差地租均来源于农业工人创造的剩余价值 ，即超额利润。

　　B垄断地租来源于社会其他部门工人创造的价值 。

　　3.地租理论在土地估价中的指导作用

　　1、绝对地租是土地价格存在的根源

　　2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

　　3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因

　　4.西方地租地价理论

　　1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论

　　(1)威廉?配第的观点：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。

　　(2)弗朗斯瓦?魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。

　　(3)亚当?斯密的观点：《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。

　　(4)大卫?李嘉图的观点：《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，不同条件形成的三种级差地租(丰度地租、位置地租、资本地租)。

　　2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论

　　(1)法国的让?巴蒂斯特?萨伊的观点：理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。

　　(2)美国的托马斯?罗伯特?马尔萨斯的观点：反映在1815年发表的《关于地租之性质及其进步的研究》中，地租的概念，剩余部分产生的原因。

　　3、西方新古典主义城市地租理论

　　(1)新古典主义关于地租、地价论述的几个特点

　　(2)政策因素与地租和地价

　　包括土地利用规划(实质性规划政策和程序性规划政策)和城市基础设施政策

　　(3)地租模型――阿兰索的地租模型〔首次引入区位平衡〕

　　突出贡献：空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法

　　通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭(企业)的区位平衡

　　土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式

　　重点公式自己总结：土地成本+ 利润+ 级差地租Ⅱ=总价格 〔土地成本+ 利润=绝对地租〕

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